根据中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2018）》 ， 2008年末 ， 我国住户部门杠杆率为17.9% ， 至2017年末已达到49.0% ， 10年间上升31.1个百分点 。

据WIND数据显示 ， 2018年底 ， 我国住户部门杠杆率为53.2% 。 《研究》测算 ， 2019年三季度 ， 我国住户部门杠杆率继续上升至56.3% ， 环比上季度上升1个百分点 ， 同比去年同期上升4.1个百分点 。

图表来源：中国人民银行、国家统计局、易居研究院

需要注意的是 ， 居民债务余额与GDP之比只是衡量居民部门杠杆的指标众多之一 ， 这种度量方法使用最广 ， 但选用 GDP 为分母忽略了国家间国民收入分配差异 ， 导致中国居民部门杠杆存在被低估的情况 。

因此 ， 有分析认为 ， 使用居民可支配收入替代 GDP对居民杠杆率的衡量更合理 。 由下图可看出 ， 随着分母的改变 ， 我国居民杠杆率大幅上升至122% 。 也就是说 ， 很多居民现在都是“负翁” 。

居民部门还能继续加杠杆吗？

从历史数据来看 ， 每轮住户部门的杠杆率走高都伴随着房价的一路上涨 ， 杠杆率与房价之间总体呈现正相关关系 。 也就是说 ， 信贷政策越宽松 ， 人们借钱买房意愿越强 ， 杠杆率与房价一起走高 。 因此 ， 信贷政策走向、居民杠杆率一定程度上能帮助我们判断房价的走势 。

今年下半年以来 ， 首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段 ， 市场预期开始转变 。

7月底 ， 央行发布消息称 ， 要求保持个人住房贷款合理适度增长 ， 严禁消费贷款违规用于购房 ， 加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理 。

9月监管严查信用卡资金流入楼市情况 ， 包括境内房地产类商户、房产相关契税等 ， 多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额 ， 并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易 。

国庆长假后 ， 全国住房按揭贷款市场执行了新的LPR定价机制 ， 但从各地的执行情况来看 ， 与之前的贷款利率相比基本保持稳定 ， 金融机构对实体经济的支持不断加强 。 随着房价止涨城市增加 ， 居民对楼市的态度趋于谨慎 ， 贷款意愿也会随之减弱 。

易居房地产研究院研究员沈昕认为 ， 目前来看 ， 短期内房贷政策很难全面放松 ， 若年内5年期LPR不调整 ， 预计全国首套房贷平均利率将继续横盘小幅震荡 ， 部分城市房贷利率还有可能进一步小幅上行 ， 四季度百城房价指数环比涨幅将继续收窄 。

怎样才能安心上车呢？对个人而言 ， 最关键的就是充分预估风险、控制好杠杆率 ， 一般来说 ， 每月还款在尽量保持在收入的50%以下较为合适 。 如果条件有限 ， 可先选择过渡盘 ， 不要贪图一步到位 。

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