继5月份以来 ， 继银保监会、发改委先后表态严查房企拿地融资 ， 加强海外融资监管后 ， 央行也召开了银行业金融机构座谈会：未来要保持个人住房贷款合理适度增长 ， 加强对各种资金流入房地产行业的管理 ， 加强对高杠杆房企融资行为的监管和风险提示 。 银保监会再次下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》 ， 重点检查全国32个城市的银行的涉房贷业务 ， 比如土地储备贷款、开发贷款、个人贷款等 。 其实 ， 通过主管部门的先后表态来看 ， 涉房涉贷的监管不会放松 ， 而且范围不断扩大 ， 不仅包括开发商贷款 ， 个人消费贷甚至个人按揭贷款都包括在内 。

未来信贷或趋向于精准化和差异化：一方面 ， 从经济整体来说 ， 会加大对实体的支持力度 ， 而房地产业会继续收紧；另一方面 ， 从房地产的角度来看 ， 会加大对自住的支持力度 ， 高杠杆、消费贷等行为会受到限制与监管 。 其实 ， 近期相关政策已表明 ， 房住不炒的定位不会改变 ， 短期内靠房地产拉动经济的可能性不复存在 ， 所以信贷政策不会出现大幅松动 。 不过 ， 随着因城施策逐渐成为调控常态 ， 对于比较依赖房地产业的城市而言 ， 可能会出现一些变相松绑的可能 ， 但是幅度不会太大 。

第三 ， 土地市场：结束溢价率连续“6个月”上涨局面 ， 底价成交成主流态势 。

众所周知 ， 2019年上半年土地市场仍然保持着一定的热度 ， 但是下半年情况有所改变 。 根据易居研究院的数据报告显示 ， 监测40城土地成交建筑面积和土地出让金收入分别同比上涨0.2%、18.7% 。 但是 ， 土地市场突然降温 ， 监测40城土地成交溢价率19.9% ， 结束了连续6个月上涨 。 除此之外 ， 土地出让金、土地供应面积等关键指标都开始出现了下滑态势 ， 而且一二三四线城市的步子基本一致 ， 底价成交成为主流态势 。 由此可见 ， 土地市场降温的大幕或许已经拉开了 。

土地市场呈现降温 ， 与楼市调控再次收紧有直接关联 。 一方面 ， 在去杠杆的大背景下 ， 房企融资继续收紧 ， 房企资金链也出现了分化 ， 影响了供地热情 ， 也抑制了拿地热情 ， 房企拿地整体趋于谨慎；另一方面 ， 房贷利率止跌回升 ， 市场预期出现下滑 ， 买房的积极性大大降低 ， 推高了库存的上升 。 除此之外 ， 上半年楼市回暖之际 ， 不少房企积极进行了补仓 ， 如今积极性自然也降低了 。

基于以上房地产形势 ， 今年到底该买还是该卖呢？建议关注以下3点：

1、住房发展进入新阶段 ， 购房者应适当转变观念 。 从福利分房时代过渡到商品房时代 ， 我们即将迎来租售并举时代 ， 随着住房发展进入到“双轨制”的新阶段 ， 人们的买房观念也应该适当改变 。 笔者认为 ， 最根本的原则就是合理控制负债 ， 改变必须买房的思维 ， 根据自身的经济实力来决定是买房还是租房 。

2、楼市进入分化期 ， 是否买房应该注意因城而异 。 不同城市的房地产发展环境不同 ， 面临调控 ， 有的城市降温 ， 但不可否认有些城市依然还有发展空间 。 对此 ， 中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆表示 ， 未来中心城市、大都市圈、城市群依然还有机会 。 在笔者看来 ， 一二线城市、调控严厉的城市、城市群内部的三四线城市等 ， 未来或许更值得关注买房；反之 ， 现阶段其他普通城市更应该关注现金流和流动性 。

3、房住不炒定位不变 ， 买房卖房都应该回归理性 。 如果本身有买房需求 ， 比如孩子上学、结婚等 ， 遇到合适的房子依然可以入手 。 但是 ， 在楼市调控收紧的情况下 ， 中小房企的资金链相对紧张 ， 产品质量或存在隐患 ， 而银行更加青睐实力更强、产品质量更好的大房企 ， 所以应该认准大品牌房企 。 但是 ， 如果考虑卖房置换 ， 笔者认为现在并非换房好时机 ， 二手房降温明显 ， 很难卖到心理价位 ， 所以改善置换可以再等等 。 此外 ， 房住不炒的定位不会改变 ， 对于炒房囤房客来说 ， 要想全身而退 ， 应该把握时机 ， 而不是盲目追求卖在最高点 ， 结果或有可能面临断供和信用风险 。 关于这一点 ， 长期以来一直善于低买高卖的李嘉诚曾直言 ， 不会冒险去赚最后一个铜板 。