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另外 ， 从国家统计局今年以来的数据来看 ， 今年内上海二手房销售均价环比下跌的月份仅有三个月 ， 包括2月环比下跌0.1%、6月下跌0.1%和10月下跌0.2% 。

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但时间轴再拉长 ， 上海的二手房价格则震荡明显 。 根据安居客近三年统计数据 ， 上海二手房挂牌均价呈现了急剧的波动 。 2016年12月 ， 上海市二手房挂牌均价为52100元每平方米 ， 随后延续上升 ， 2017年2月到达53200元每平方米 ， 到2017年4月再跌至51800元每平方米 ， 此后2017年5月则是近三年最高点 ， 为53900元每平方米 。 此后 ， 则波动下行 。

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“成交量是成交价的支撑 。 ”卢文曦详细解释 ， “二手房的需求包括新增的需求和改善的需求 。 在新增需求方面 ， 上海要求外地人要有五年社保才能拥有购房资格 ， 这拦住了大部分新增需求 。 在改善需求方面 ， 首先是贷款要求严格：上海在全国范围内认房又认贷 ， 但改善需求多是卖掉已有的 ， 再购入改善的住房 。 很难说改善购房者能在购入改善房之前就卖掉他原有的房屋 。 “‘非普住宅’标准也是一道坎：上海要求内环内总价不高于450万元每套、内外环之间总价不高于310万元、外环外总价不高于230万元每套 ， 才能被认定是普通住宅 。 根据目前的房价 ， 很少有房屋能满足这个要求 。 但非普住宅则需要首付7成 ， 这又拦住了一批改善购房者 。 ”卢文曦进一步表示 。

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根据安居客数据 ， 以内环的恒昌花园为例 ， 其在售二手房均价为68200元每平方米 ， 90平方米总价即超450万元 ， 靠近外环的梅陇二村 ， 挂牌均价也已达46300元每平方米 ， 90平方米总价达416.7万元 ， 同样超过“豪宅”标准 。

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在从严把控下 ， 上海二手房成交量也明显下降 。

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根据上海市住建委公布资料 ， 10月上海二手住宅成交量16100套 ， 环比下降22.86% 。 近三年上海二手房成交量下降明显 。 信义房屋统计数据显示 ， 2015年上海全市全年二手房成交共34.4万套 ， 2016年共成交33.9万套 ， 随着调控开始 ， 二手房成交量也急剧下降 ， 2017年上海二手房成交总量仅为14.7万套 ， 环比跌幅达56% 。 2018年较2017年跌了51.9% ， 全年仅成交16.3万套 。

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今年以来 ， 截至10月 ， 上海二手房已经成交20.0万套 。

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“价格走势与成交量走势是一致的 。 ”卢文曦表示 ， “今年以来 ， 我们看到上海二手房成交量有所上扬 ， 但整体来看 ， 上海2015年、2016年 ， 月平均成交量在2.8万套左右 。 2017年、2018年明显下跌 ， 仅达到了1.2万─1.3万套 。 今年有所止跌 ， 月均成交达到了2万套 。 但这只是近五年的一个正常水平 ， 而价格要涨 ， 一般要成交量达到平均流量的20%或30%以上 ， 所以目前上海的二手房销售价格难以上涨 。 ”

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广州：年内已跌7个月

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安居客数据显示 ， 截至11月25日 ， 广州11月二手房挂牌均价为31137元每平方米 ， 环比10月下降了0.34% 。

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从国家统计局数据来看 ， 广州是北上广深四个城市中 ， 年内二手房销售价格环比下跌月数最多的一线城市 。 其中1—5月连跌5个月 ， 6月销售价格稍有稳住 ， 价格与5月持平 ， 7月以0.4%的环比增幅微幅上扬 ， 8月再度与7月持平 。 但稳的态势并未保持住 ， 最新两个月 ， 又再度环比下跌 。

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“今年广州二手房与一手房价的趋势基本是一致的 ， 三四月份因为市场行情回暖 ， 二手业主的心态就跟着一手楼盘涨价变得强势起来 ， 但是之后随着楼市政策收紧 ， 市场再度变冷 ， 二手房业主的放盘成交周期再度延长 ， 并随着三季度以来一手楼盘的促销愈演愈烈 ， 降价也不可避免 。 ”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受时代周报记者采访时指出 。

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根据安居客数据 ， 截至11月25日 ， 北上广深四个一线城市中 ， 北京、上海、深圳三个城市二手房挂牌均价均超过了5万元每平方米 ， 但广州仍在3万元每平方米 。 此外 ， 广州的二手房销售价格下降月数也最多 。

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“相对北京、上海 ， 广州外围区域有大量物美价廉的一手楼盘可以选择 ， 到底是买中心城区的‘老破小’ ， 还是买外围带有轨交配套的上车盘 ， 其实总价差异并不大 。 ”肖文晓指出 。