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5.三四线城市房价下跌个数增多 ， 部分城市房价涨速仍相对较快

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2019年以来 ， 三四线城市房价下跌个数逐渐增多 。 但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响 ， 少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨 ， 其中隐含着未来下跌的风险 。

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6.2019年珠三角城市群景气度相对较低 ， 长三角城市群景气度相对较高

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2019年10月环渤海城市群房价同比分布图

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7.核心城市住房租金下跌 ， 租房市场景气度下降

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2019年10月 ， 核心城市住房租金指数为102.74 ， 环比下跌1.16% ， 同比下跌1.10% 。 核心城市住房租金继9月下跌速度有所加快后 ， 10月租金下跌速度继续加快 。

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市场形势分析

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1．房地产融资政策仍然从紧 ， 但房贷利率趋于回落

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2018年底至2019年初 ， 随着定向降准等货币政策的实施 ， 资本市场的资金紧张状况显著缓解 ， 部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平 。 但防范宏观风险仍是政策底线 ， “大水漫灌”的情形并没有出现 。 房地产相关信贷也仍然受到严格的管控 ， 房地产融资政策环境仍然从紧 。 2019年8月25日 ， 央行发布个人房贷利率新规 ， 重启了房贷利率的调整机制 。 在全球经济存在下行压力的条件下 ， 货币环境总体仍将适度宽松 ， 这意味着市场利率将处于在合理区间的下限 。 考虑到信贷利率有走低的趋势 ， 在房贷利率形成新规下 ， 既使存在房贷利率加成机制 ， 房贷利率中长期也将趋于下降 。 但在短期内 ， 房贷利率不会有显著变化 。

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2．土地市场格局或将发生重大变化 ， 但短期不会对房地产市场构成直接冲击

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在较长时间内 ， 集体土地无法直接进入土地市场 ， 土地市场的城乡二元分割特征显著 。 修改后的《土地管理法》改变了多年来只有国有土地才能入市的单一土地供应渠道 ， 符合条件的集体土地可合法直接入市 ， 土地市场供应格局或将发生重大变化 。 短期内 ， 由于可用的集体经营性建设用地规模较为有限 ， 城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击 。 中长期看 ， 虽然集体建设用地仍然不能用于房地产开发和商品房建设 ， 但通过建设租赁性住房等渠道 ， 集体土地入市也能对房地产市场格局产生重大影响 。

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3．抑制住房投资投机方向未变 ， 但调控政策面临边际性宽松

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2019年4-5月 ， 包括佛山、苏州、大连、南宁等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示 ， 表明了政府对房价上涨的现实态度 。 房地产调控政策仍将总体保持延续性与稳定性 。 另一方面 ， 随着土地改革等重大制度改革的推进和全国房价稳中趋降 ， 部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要 。 作为一项被动成为长期制度的短期行政手段 ， 虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用 ， 但是也在一定程度上降低了市场效率 。 作为短期应急手段 ， 一些城市的限价政策中长期效果也不明确 ， 但对市场效率的影响却较为显著 。

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4．经济增速下滑对房价的影响逐步显现 ， 房价上涨预期有所减退

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经济增速下滑使得房价上涨预期进一步减退 ， 更多潜在购房者的房价预期转向悲观 。 在全球贸易摩擦加剧的背景下 ， 世界经济前景趋于复杂化 ， 全球经济不确定因素进一步增加 。 受世界经济大环境及国内结构调整的影响 ， 我国经济增速也不断下滑 。 由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联 ， 这将导致市场观望情绪增强 ， 抑制房地产投资投机 。

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2020重点城市市场预测

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预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳 ， 房价有望实现软着陆 。 少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能 。