----德国投资购房指南//----

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德国市中心的房地产价格已经上涨了太多 ， 使得大多数投资者开始减少或不再投资 ， 反而向城市周边地区转移 。 下面是近期关于德国房产的一些信息 。

在许多大城市 ， 公寓已经变得更加昂贵 。 现在 ， 周边地区的房价也急剧上涨 。 最新的Poll Immobilien经纪公司住宅物业市场报告显示了这一点 。 因此 ， 2012年至2016年间 ， 全德50个最大城市的平均房价上涨了30％以上 ， 到2018年甚至上涨超过了50％ 。

但是如果看德国总体情况 ， 2012年至2016年之间的涨幅为25.2％ ， 到2018年总体涨幅达到40％ 。 根据von Poll的说法 ， 与主要城市相邻的地区成为这两年涨幅最高的地区 。

城市周边投资须知

对于房地产投资者而言 ， 这种发展并没有使事情变得容易 。 因为近年来的常规投资方式是在受追捧的城市地区购买公寓出租 ， 或者在几年内找到买主赚取差价 。 而现在 ， 因为房价越来越高 ， 而房租上涨赶不上房价上涨 ， 所以投资风险越来越大 。 专家认为 ， 如果到城市周边投资 ， 更适合具有丰富本地知识的投资者 。 因为如果离S-Bahn车站太远 ， 也可能减少投资收益 。

从Poll Immobilien经纪公司的房产专家Ritter的角度来看 ， 德国在未来将继续成为非常值得投资房地产的地区 。 他表示：“海外投资者的行为对我来说是一个重要指标 。 ” “而且 ， 投资者只需将德国的房价水平与法国 ， 瑞士或荷兰的价格水平进行比较 。 就可以发现德国仍然是一个吸引人的地区 。 ” “经济发展和就业形势也是积极的 ， 专业投资者也赞赏这里高度的法律确定性 。 ”

实际上 ， 重要的是要考虑各个投资对象的属性 。 房地产专家Ritter的第一个建议是：“除了地理位置以外 ， 投资的原则是获利 。 ” 谁购买了高价产品 ， 从长远来看几乎不会产生持续的正回报 。 ”所以房价和租金的比例还是一个重要的指标 ， 如果一套房产的房价高出一年房租收入的30倍甚至35倍 。 “我认为这是不明智的 。 ”

另外 ， 在房产价格已经急剧上涨的地方 ， 再次上涨的机会在逻辑上要比刚开始繁荣的地方要低 。 经纪人已经观察到了这种发展 ， 例如在杜塞尔多夫 ， 房价增长已经开始停滞 。 甚至在杜伊斯堡 ， 2018年公寓价格比上一年下降了近37％ ， 开姆尼茨则下降了24.5％ 。

限制涨租情况下如何涨租

规则是：避开热门市场 。 但是 ， 其他哪些地区值得投资呢？Daniel Ritter表示：“我会注意移民 ， 收入增长 ， 商业空间或基础设施的可用性 ， 大学和技术学院的存在以及较年轻的平均年龄等参数 ， 例如柏林将在特斯拉效应下得益 。

随着柏林新机场的开放以及新的商业解决方案的出现 ， 例如东部郊区美国公司Tesla的落户 ， 柏林的房地产价值可能会继续增长 ， 尤其是在东部房价还没有彻底涨起来的区域 。 专家预计 ， 柏林限制租金上涨的政策很可能是暂时的 。