第一是地段 。 公寓和住宅不同 ， 其对地段的敏感度非常高 。 过往的经验显示 ， 只有靠近产业中心、商业中心的公寓 ， 才会有持续增长的租赁价值 ， 那些山旮旯的公寓 ， 一定一定要回避 。 住宅可以没有租赁价值 ， 但公寓一定要有 。

第二是调控风险 。 公寓本身是一种打擦边球的类住宅产品 ， 政府原本对每一寸土地的出让都有着严格而精细的使用要求 ， 规划你是住宅用地你就只能住人 ， 规划你是商服用地你就只能办公和开店铺 ， 但问题是 ， 写字楼和商铺没有住宅好卖 ， 很多年开发商为了回款 ， 就创造性地发明了所谓“商住两用”的酒店式公寓 ， 实际上是把商服用地当住宅用地来开发了 。

这种打擦边球的做法 ， 和政府的规划意志相左 ， 很容易成为被调控的对象 。 所以 ， 购买商服物业特别是商住两用的公寓产品 ， 一定要做好迎接各种调控风险的准备 ， 比如限制你的使用用途、增加限售期、提高税费等等 。