▲ 作者供图除了房地产调控政策是否松动这一项有异议 ， 大体的情况基本和今年市场的表现是吻合的 。 当然 ， 我也不介意把我2014年以来每年关于房地产市场的预测拿出来供大家评判：

▲作者供图复盘2019的市场 ， 可以有这么几个关键点：1??、一线及热点城市的房价的确跌了 ， 二三线城市的房价绝大多数停止上涨 。 国家统计局10月份70个城市的房价统计数据显示 ， 二手房环比下跌的城市数超过了一半 ， 这在过去一般意味着市场转折点正在到来 。 2??、房地产调控在至少21个城市悄然放松 ， 但总体而言 ， 房地产调控的严厉程度超过了我们的预期和想象 。 根据有关机构的数据 ， 截止11月 ， 全国房地产调控次数达到了554次 ， 超过了2018年全年的次数；3??、截止11月 ， 全国破产的房地产企业达到了446家 ， 超过了2018年全年的数量 ， 并且不乏前100强的房企；4??、土地市场总体降温不明显 ， 前10个月 ， 全国土地出让收入同比增长6.9% 。 预计全年将达7万亿元！前11个月 ， 一二线城市卖地超过了3万亿 ， 土地市场没有预期的那么冷；5??、虽然房地产销售数据在10月份之前基本都是负增长 ， 但今年全年超过15万亿已成定局 ， 甚至可能超过去年创造的历史高点 。 这些数据说明 ， 尽管2019年 ， 房地产调控不断加码 ， 但房地产市场大家感觉非常寒冷与房地产市场的数据不太一样 ， 在一个天时并不怎么好的年份 ， 房地产市场最终录得的数据还是相当不错 。

▲ 图片源自摄图网

对于2020年房价的走势 ， 可以从以下几个视角思考：l一、中央经济工作会议对房地产政策的描述会议公报是这样的：要加大城市困难群众住房保障工作 ， 加强城市更新和存量住房改造提升 ， 做好城镇老旧小区改造 ， 大力发展租赁住房 。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 全面落实因城施策 ， 稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 很多人对房地产政策解读的时候 ， 看到了“房住不炒”和去年一样的定调 。 但我认为 ， 2020年的房地产政策 ， 重在两点：一是老旧小区的改造；二是 “全面落实因城施策 ， 稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制 。 ”因城施策不算新政策 ， 但“全面落实因城施策”则是第一次！全面落实因城施策意味着要将房地产调控的权力真正下放到各个城市 ， 让各个城市自己决定调控政策 ， 以便稳地价稳房价稳预期 。 这基本就等于告诉大家 ， 明年各个城市如果调整房地产政策 ， 不会被问责 。 也就是说 ， 房地产政策在2020年出现松动是可以期待的 。 l二、房住不炒的前提也很重要房住不炒是对房地产市场长期的定位 ， 这一点在任何时候不会改变 ， 这也是我对“房地产变天”的一个界定 。 也就是说 ， 在任何情况下 ， 回到鼓励炒房的政策几乎是不可能的 ， 这是房地产从经济政策回归到民生政策的标志 。 这也意味着 ， 明年各地在放松房地产调控的时候 ， 也要守住不能炒房的底线 。 政策鼓励买房 ， 最多鼓励刚需和改善型需求 。 l三、房价已经告别大涨的历史就是不管2020年房地产调控是否放松 ， 房价大涨的历史都已经宣告结束 。 这基于以下六个逻辑：

▲作者供图

在以前的文章中 ， 我谈过这六个逻辑 ， 以及房子已经不再短缺的事实 。 不再重复 。

基于这样的逻辑 ， 基于中国经济明年稳增长的重要性（可参阅上一篇文章《这个会议 ， 为明年房地产政策定调》） ， 我对明年房地产市场的基本判断是这样的：

▲作者供图