那是不是意味着需求变弱？非也 。 从下图可见 ， 2019年8月开始全国商品住宅销售面积开始恢复增长态势 。 今年前11个月 ， 全国商品住宅销售面积同比增长1.62% ， 至13.08亿平方米 。

商品住宅销售额增幅维持平稳 。 2019年前11个月 ， 全国商品住宅销售额同比增长10.7% ， 至12.17万亿元 。

相对而言 ， 商品住宅销售面积的增幅要低于施工面积以及新开工面积的增幅 ， 这或反映供应增长稍微高于需求 。 从数据看是如此 ， 但实际上我们都知道2019年实施了多项措施以稳定房价 ， 这在很大程度上或延缓了需求 。 在二手市场维持平稳 ， 整治房屋租赁市场 ， 各地因城施政 ， 限购政策不放松的背景下 ， 房地产销售市场保持稳中有升的发展态势 。 见下图 ， 商品住宅销售面积增速高于土地购置面积增速 。

全国住宅期房销售面积占住宅销售总面积的比重由2016年时的76.78% ， 升至88.02% ， 现房销售面积占比由2016年的23.22% ， 下降至11.98% ， 或反映购房者通过预售形式买房的意愿仍在 。

购房与买菜的区别是 ， 资金规模和财富影响效果的不同 ， 所导致的行为后果是你会花更多时间来看房子 ， 但是你却不会为了几分钱之差辗转几个市场去寻找最便宜的白菜 ， 因为所花的时间成本并不足以带来效用 。 购房则不同 ， 如果前期做足够的功课 ， 你可以获得补偿这些时间和机会成本的效用 。

期房是指在建、尚未交付的房屋 。 签订期房销售协议之后 ， 购房者有可能面对未来几个月甚至两年楼价下跌、交付的房屋货不对板 ， 甚至不能按时交付等等的问题 ， 承担着比购买现房高的风险 ， 也因此一般能够获得价格的折扣优惠 。 但是 ， 这个折扣优惠又能弥补多大的风险损失？作为理性人 ， 购房者自知风险仍宁愿选择购买期房 ， 而不花费更高成本购买现房或采取更明智的观望态度 ， 或多少反映出需求的存在 。

所以期房的比重提高 ， 一方面或反映需求得到支持 ， 也有可能是现房和二手房不足以弥补需求缺口 ， 另一方面或反映出开发商的特定议价力 ， 而此操作也有利于开发商的回款 。

总括而言 ， 2019年前11个月 ， 楼市稳中有升 。 从数据来看 ， 供过于求的情况仍在 ， 不过需求端仍有很大的动能 。 整体概况是供应端开始减慢投资速度 ， 土地投资趋于理性 ， 需求端则维持稳定 ， 价格平稳 ， 见下图 ， 2019年的商品住宅平均售价增幅低于2018年而且稍微向下 ， 反映国家的调控政策奏效 。

政策调控：“房住不炒”是主调

今年我国房地产市场的政策仍趋紧 ， 这包括加强融资监管、整治租赁市场、限购政策不放松等 。 接近年尾更释放多个正面信号 ， 这包括对大城市落户全面放宽 ， 吸引大量人口进入部分热点城市 ， 从长远来看将有利于推进城市化进程 ， 也因此“房住不炒”是保障楼市平稳发展的关键 。

此外 ， 2019年12月28日 ， 央行正式就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR（即“换锚”）发布公告 。 根据央行的解读 ， 假设某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年 ， 剩余期限为8年 ， 原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10% ， 目前执行的利率为贷款基准利率4.9% ， 加上上浮的点数后为4.9%X（1+10%）=5.39% 。 2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8% 。 如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准 ， 且重定价周期为1年 ， 重定价日为每年1月1日 ， 那么加点幅度为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%） 。 2020年3月30日至12月31日的执行利率水平为2019年12月的5年期以上LPR+0.59% ， 即5.39% 。 在下一个重定价日（即2021年1月1日） ， 执行的利率调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59% ， 依此类推 。

对比于以往使用的贷款基准利率 ， LPR更具市场性 ， 因其每月报价一次而且参与报价的银行更广更多元 ， 实施的结果是进一步深化利率的市场化 ， 更利于对楼市进行调控 。 当市场利率下降时 ， 借贷成本也将下降；反之 ， 当市场利率上升时 ， 借贷成本增加 ， 便于个人控制自身杠杆和管理风险 ， 降低承担风险的意愿 ， 减少投机 。 所以最终的结果是指向“房住不炒”的主调 。