在资金趋紧的时候 ， 资金成本上升将更直接、更快捷地传导到个人的财务状况上 ， 驱使其更注重自身的杠杆和风险 。 与此同时 ， 有关当局也能通过利率的传导机制 ， 更有效地实施相应的调控措施 。

2020年展望

从楼市的供求端来看 ， 供应仍充裕 ， 需求则受到城市化、二手楼市、租赁市场、资金成本等因素的影响 ， 在资金成本趋于市场化的情况下 ， 人才吸引措施的加码、城市化进程的推进 ， 或有利于支持楼市的需求端 。 二手楼市和租赁市场规范 ， 在一定程度上应可满足大城市需求的增长 。 但从另外一个方面来看 ， 在二手楼市和租赁市场得到规范的支持下 ， 改善居住环境的需求将增加 ， 从而也有利于一手楼市的发展 。

依此分析 ， 2020年 ， 全国供过于求的形势应不会变 ， 但地区分化将持续 ， 一二线城市以及新一线城市的房地产市场仍将保持增长 。 但“稳地价、稳房价、稳预期”仍将是政策重点 。 所以2020年整体楼市仍以“稳”为主 。

房企继续分化

根据中指研究院的数据 ， 2019年前11个月销售业绩排名全国前100的房企（TOP100）销售额均值为1036.1亿元 ， 销售面积均值为755.8万平方米 ， 同比增长率均值分别为21.8%和21.9% 。 销售额突破一千亿元人民币的房企有27家 ， 而2018年同期为26家 。

财华社发现 ， 房企分化进一步加剧 ， 马太效应突显 。 2019年1-11月前二十大房企合计销售额占TOP100总销售额的比重由去年同期的55.72% ， 进一步上升至56.86%；而后二十大房企合计销售额占TOP100的比重由去年同期的5.48% ， 进一步下降至5.08% 。

见下图 ， 中指研究院的数据显示 ， 第一梯队2019年前11个月销售额在5000亿以上的房企数量有四家 ， 分别为碧桂园(02007-HK)、恒大(03333-HK)、万科(02202-HK)和融创(01918-HK) ， 占了TOP100总销售额的23.43%；从数量上来看 ， 销售额在100亿-500亿分区的中小型房企数量最多 ， 但是合计销售额占比却是最低 。

其中 ， 碧桂园的优势最为明显 。 今年前十一个月 ， 碧桂园实现权益合同销售金额约5398.4亿元 ， 同比增加10.2% ， 权益销售面积为6017.6万平方米 ， 稳坐第一 。

拿地成绩方面 ， 根据中指研究院的数据 ， 万科、碧桂园和保利占2019年前11个月拿地金额榜单的前三位；从拿地面积来看 ， 碧桂园、绿地和万科分列前三 。 以此来看 ， 碧桂园和万科这两家龙头房企不仅销售表现占优 ， 拿地优势也继续保持 。 不过相对来说 ， 碧桂园显得谨慎持重 ， 在不确定性风险增加之时 ， 碧桂园的谨慎或更值得嘉许 。

从拿地金额的地区分布来看 ， 2019年前11个月拿地金额居于前五的房企均侧重于武汉、长沙、南昌、西安等190个重点城市的中西部地区 。 期内万科在长三角（上海、江苏、浙江、安徽等41个重点城市）和中西部的占比分别为35.22%和30.96% 。

碧桂园也以长三角和中西部为主 ， 占该公司拿地总金额的40.06%和38.77% ， 这符合其市场全覆盖的战略优势 。 建基于粤港澳大湾区的碧桂园在珠三角地区的优势早已确立 ， 并拥有领先同行的可售资源 ， 根据该公司最新的中期业绩报告 ， 2019年6月广东省可售权益资源占其总可售资源的比重最高 ， 达到27% ， 而长江中游/湘鄂和川渝地区的占比分别只有9%和4% ， 所以从其拿地取向来看 ， 偏重中西部突显其多元化布局的优势 。

融创则重点落子环渤海（京津冀、山东等30个重点城市）和中西部 ， 分别占其总拿地金额的26.54%和40.09% 。

总体来看 ， 头部房企仍以环渤海、长三角、珠三角和中西部为未来的重点布局市场 ， 其中尤以长三角和中西部为重 。

总结

总体来看 ， 2019年前11个月全国房地产市场稳中有升 ， 在“房住不炒”的政策基调下 ， 2020年楼市将继续维持稳定表现 。 房企方面 ， 马太效应突显 ， 强者愈强 ， 碧桂园继续蝉联销售冠军 ， 同时拿地成绩也颇为耀眼 ， 但也可以看出其稳健不冒进、分散布局的战略智慧 。

在稳中求进的新竞争格局下 ， 头部房企不仅仅着眼于增量 ， 还低调地发展存量市场 ， 拓展相关产业链以产生协同效应 ， 例如物业管理、投资、产业、养老等 。 以碧桂园为例 ， 该公司近年拓展农业、机器人产业生态、智能制造 ， 以提升物业附加值 。 万科则发展长租公寓 ， 以获取稳定的现金流 。