首先是占比最大的租金成本 ， 即向业主支付的租金 。 蛋壳公寓近三个报告期的租金成本不仅绝对值大幅增长 ， 占收入比重也在不断提高 。 目前接近90%的比重 ， 基本上已经将盈利的可能扼杀在了摇篮里 。

都说瑞幸咖啡烧钱 ， 但长租公寓真正烧起钱来 ， 也毫不逊色 。 前者一杯杯咖啡的送 ， 后者则一间间房的贴 。

这样的局面 ， 主要是在前几年野蛮生长时期 ， 大量长租公寓企业采取“高收低租”的不合理竞争方式 ， 以高于市场行情的价格从业主手里获得房源 ， 再以低于市场行情的价格租出去 ， 抢占市场份额的同时 ， 也压缩了自己的盈利空间 。

占收入比重15.9%的利息支出 ， 是“中介系”的另一个难题 ， 而融资模式上的差异 ， 是这个问题的关键 。

美国已经成熟的长租公寓企业EQR和AVB ， 长期维持40%-50%之间的资产负债率 ， 国内蛋壳公寓和青客当前的资产负债率却分别高达99.83%和132.83% 。 负债中除了大额预收账款 ， 银行借款也是居高不下 。

年报数据显示 ， 三个报告期末 ， 蛋壳公寓借款总额分别为9.38亿元、30.73亿元和47.01亿元 ， 其中短期借款和将到期的长期借款占借款总额的比重高达80%至96% ， 相比于长租公寓的经营周期 ， 属于严重的“短贷长投” 。

采取轻资产投资模式的“中介系” ， 目前只能通过风投股权融资或者以未来的租金收入发行ABS进行融资 ， 金额和渠道都十分有限 ， 资金成本和资本结构自然受到影响 。

但这是一个短期内难以解决的问题 。

占比15.8%的折旧摊销 ， 指的是蛋壳公寓拿到房源后进行的前期装修投入 ， 在既定协议年限内的分摊金额 。

相比“房企系”集中式长租公寓的装修投入 ， “中介系”由于房源分散 ， 且各个户型和房屋具体情况不同 ， 在装修过程中的改造需求也不尽相同 ， 规模效应带来单位成本下降短期内还很难实现 。

链家曾表示 ， 当前每年装修分摊占收入的比重在15%左右 ， 与蛋壳公寓的数据十分接近 ， 说明当下头部“中介系”在这个问题上区别并不太大 。

从结果来看 ， 以前由房东分散承担的房屋装修成本、空置成本和宣传成本 ， 被集中、放大之后 ， “二房东”似乎成了一门不赚钱的买卖 。

而这种“不赚钱”的结果 ， 反过来催生出了更多的问题 。

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“租金贷”急刹车

在整个过程中 ， “租金贷”和预收租户的房租 ， 成为企业“续命”和扩张的关键 。

以蛋壳公寓为例 ， 公司与租户签订合同时 ， 会通过更低的月租金鼓励其使用“租金贷”作为付款方式 。 租户在支付首月房租后 ， 向合作银行申请一笔金额为11个月房租之和的贷款 ， 申请成功后 ， 银行将贷款一次性打给蛋壳公寓 ， 租户每月向银行偿还贷款 ， 蛋壳公寓则定期向房东支付租金 。

对蛋壳公寓来说 ， 提前收到而尚未支付给业主的那部分房租 ， 就成为了一个巨大的资金池 ， 体现为“预收账款” 。

蛋壳公寓招股书显示 ， 截至2017年末、2018年末和2019年9月末 ， 蛋壳公寓从金融机构获得的预收款分别为9.37亿元、21.27亿元和31.57亿元 ， 从居民手中获得的预收款则分别为2.06亿元、2.8亿元和7.94亿元 。

这样的好处在于 ， 手头不太宽裕的租户 ， 不用因为押一付三、押一付六而一次性掏出大量现金；而蛋壳公寓 ， 则可以用这部分“未来的房租”作为杠杆 ， 用以增加房源、投入装修 ， 扩大业务规模 。

但问题在于 ， 一旦长租公寓公司因资金链断裂而无力向业主支付房租 ， 那么业主就有权将租户“扫地出门” ， 而此时的租户不仅面临重新找房的问题 ， 很可能还需要继续向金融机构偿还分期贷款 ， 否则自己的信用记录将受到影响 。