在这样的风险和质疑声中 ， “中介系”在2018年开始频繁爆雷 ， 从上海的“爱公寓”开始 ， 到好租好住、爱家爱、优租客、恺信亚洲 ， 再到杭州鼎家和咖菲猫 ， 皆是在资金链断裂后出现运营危机 ， 租户成了最大的受害者 。

跑路的跑路 ， 交接的交接 ， 长租公寓市场一片狼藉 。

经历一轮洗牌 ， 头部玩家试图流血上市 ， 拓宽融资渠道 。 其中青客已经成功赴美股上市 ， 蛋壳公寓也早已提交了招股书 。

乱象之下 ， 监管出手 。

12月25日 ， 六部委出台文件 ， 控制租金贷 ， 防止形成资金池 。 例如 ， 不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租客使用“租金贷” ， 同样不得以租金分期、租金优惠等名义诱导租客使用“租金贷” 。

文件明确 ， “租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成 。

而从蛋壳和青客的数据推测 ， 2019年前9个月 ， 蛋壳租金贷占收入的比重（以从金融机构、租户手中获得预付款数据简单测算）大致为80% ， 而青客2019年上半年为69% ， 都大于三成 。

监管的这一要求相当于掐掉了“中介系”很大一部分的收入源头 。 如果说原来的亏损是“流血” ， 那此后的亏损 ， 怕是要以“血崩”来形容 。

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“流血后遗症”

为了摆脱亏损 ， 长租公寓企业在提高收入和降低成本上其实下了不少“功夫” 。

对提高收入来说 ， 最重要的“n+1” ， 即增加隔断房 ， 让每套房出租的房屋数增加 ， 即使每个房间的租金有所降低 ， 但收到的租金总额是增加的 。

这种普遍存在的隔断房 ， 在市场上却一直饱受争议 。 虽然单间的租金有所下降 ， 经济条件有限的租户 ， 能够以更低的价格租到心仪的房子；但由于居住人数增加 ， 提高了该区域的居住密度和管理难度 ， 改变房屋结构也会带来一定的安全隐患 。

2017年底 ， 大兴火灾之后北京多次推动拆除违建的隔断房 。

自如的业务员小泽告诉市界 ， 今年7月份开始 ， 天通苑、回龙观地区开始大规模拆除隔断 ， 成为继2017年大兴失火、大规模隔断房被强拆后的又一次严格整顿 。

蛋壳公寓针对隔断房的问题 ， 在今年12月3日回应称 ， 一直在配合相关部门要求积极自查自改 ， 并及时做好租客的安置工作 。

除了“n+1”之外 ， 每年涨房租 ， 是“中介系”提高收入的另一个重要方式 。

公开信息显示 ， 蛋壳公寓和青客在与业主签订租房协议时 ， 合同期限分别为4-6年和5年以上 ， 而与租户签订的租房协议 ， 期限通常为1年 。 这期间 ， “中介系”在锁定了自己成本的同时 ， 必然也希望每年可以有一定上涨租金的空间 ， 以此提高租金差价 ， 带动收入水平 。

但每年的房租是不是能够顺利实现一定涨幅 ， 还得看租约到期时的经济形势 。

租户小王告诉市界 ， 自己在蛋壳公寓的租约本应于今年10月到期 ， 因为懒得搬家 ， 有续约的打算 。 但却被蛋壳公寓管家告知 ， 如果续约 ， 租金和服务费都将有所上调 ， 合计每月将增加约300元的支出 。

一个月后 ， 小王发现自己似乎碰上了租赁淡季 ， 不仅自如和蛋壳公寓的房源价格普遍有所下调 ， 还再次接到了蛋壳的客服电话 ， 被告知可以不用上调租金 ， 按原价续租1年 。

看来这一波长租公寓涨价计划 ， 暂时被行情压了下去 。

除了提高收入 ， “中介系”在降低成本方面 ， 也颇有一番努力 ， 但不幸的是 ， 房屋质量成为了直接的牺牲品 。

在获得房源后 ， “中介系”会先统一进行改造装修 ， 这部分材料优劣暂且不论 。 此后一定时间的通风期 ， 在成为改善空气质量的必要条件时 ， 却也在无形中增加了企业的投资成本——空置期每多一天 ， “中介系”就少收一天房租 。