为盘活存量闲置商业和办公用房 ， 规范既有商业和办公用房改建租赁住房（以下简称“商改租”） ， 切实增加住房租赁市场有效供给 。

深圳市住建局日前组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）(以下简称《通知》) ， 主要从“商改租”的改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范 。

这意味着未来深圳租赁住房将大幅增加 ， 前期对市场无过多影响 ， 但长期来看 ， 随着供应持续增加 ， 或许能起到稳租金的作用 ， 又能降低深圳商办和办公用房的空置率 。

关于改建条件 ， 《通知》明确指出 ， 改建项目不改变原土地用途、土地使用年限和容积率 ， 整体确权、整体转让 ， 不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售 。

该类用房还需同时满足以下条件才能进行改建：

一、已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业 。

二、不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的 ， 必须同时取得所有他项权益人同意 。

三、以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的 ， 改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间) 。

关于该事项起草的必要性 ， 《意见》指出：

1、国务院39号文、省政府7号文以及市政府6号文均提出允许将商业用房按规定改建为租赁住房 。

2、“商改租”是租赁住房筹集的一种新模式 ， 需要相应的指导性文件对改建活动的各个环节加以引导和规范 ， 截至目前 ， 我市尚未出台有关“商改租”的指引性文件 。

3、是优化城市空间资源配置 ， 提升商业办公用房使用效率的要求 。 在我市产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下 ， 既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整 ， 传统工商业对空间的需求明显下降 ， 部分区域商业办公出现闲置 ， 原特区外商业办公空置较明显 。

4、近年来城市更新工改M0（即产业研发用房 ， 类似于商业办公）持续推进 ， 向市场供应了大量的产业研发用房 ， 加上已有的总部基地、商务区规划 ， 全市商业办公供应量持续增长 ， 可能加剧商业办公用房闲置 。

5、对此 ， 市委市政府高度重视 ， 要求根据国家试点工作要求 ， 结合深圳实际 ， 制定已建成但空置的商业办公项目改建租赁住房的政策 ， 以盘活存量空置商业办公用房 ， 培育住房租赁市场 ， 解决人民群众住有所居问题 。

6、是拓宽租赁住房供应渠道 ， 实现市民住有所居目标的要求 。

专家解读：

李宇嘉广东省住房政策研究中心首席研究员

在国务院39号文、省政府7号文早有提及 ， 但深圳一直没有实施细则 。 工改租、商改租怎么做 ， 在全国没有特别多的案例 。