对深圳来讲 ， 近几年受互联网的冲击 ， 商业体量的饱和 ， 以及企业外迁等影响 ， 腾出了很大部分城市空间 。

而同时 ， 随着深圳人口的增加 ， 居住需求的增大 ， 迫使租赁住房快速的发展 。 但原有的商品住房租金水平太高 ， 再加上城中村只是租赁的一部分 。 特别对于深圳人才来讲 ， 很难满足体面的租赁需求 ， 所以就需要把存量住房空间盘活起来 。

其实 ， 不管是商业办公还是工业厂房 ， 改为租赁住房的成本是相对低的 。 因为地价低 ， 区位也不错 ， 就是需要一点配套 。 功能改变后 ， 租金能明显降低 。

退一步来讲 ， 深圳未来发展的是现代服务业 ， 是一个高度人口密集型的产业 ， 对人口的吸引力还会大规模的增加 ， 所以 ， 在住房供应体系上 ， 模式上需要进行改革 。

因此 ， 政府这样做 ， 也是基于存量空间的盘活 ， 以顺应产业发展的需要 。 因为存量产业、用地空间、用地规划等的周期是四五十年 ， 但产业的变化周期只有二三十年 。

通知全文 ：

深圳市住房和建设局

关于既有商业和办公用房改建为租赁住房

有关事项的通知

(征求意见稿)

为盘活存量闲置商业和办公用房 ， 规范既有商业和办公用房改建租赁住房（以下简称“商改租”）行为 ， 优化租赁住房供应结构 ， 切实增加租赁住房有效供给 ， 满足本市居民住房租赁消费需求 ， 按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)、《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(深府办规〔2017〕6号)等规定 ， 现就本市“商改租”有关事项通知如下：

一、改建原则

（一）政府引导 ， 市场主导 。 加大对“商改租”的支持力度 ， 以区住建部门为主体 ， 建立联合审核认定通道 ， 引导企业按要求规范实施改建；优化资源要素配置 ， 调动市场主体积极性 ， 鼓励、支持专业化租赁运营机构实施改建 。

（二）性质不变 ， 整体确权 。 申请改建的既有商业和办公用房项目（以下简称改建项目）不改变原土地用途、土地使用年限和容积率 。 改建项目整体确权、整体转让 ， 不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售 。

（三）节能环保 ， 绿色改建 。 坚持绿色改造原则 ， 严格执行绿色建筑相关标准和规范 ， 运用绿色建材和绿色技术实施改建 ， 推行“商改租”绿色建筑评价 ， 促进建筑领域节能减排和绿色创新发展 。

二、改建条件

既有商业和办公用房应同时符合以下条件方可改建：

（一）已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业；

（二）不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形 。 存在抵押登记等他项权益的 ， 应取得所有他项权益人同意；

（三）以宗地或者栋为单位；不能以宗地或者栋为单位的 ， 改建部分应当相对独立且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间） 。

三、改建要求