“资产荒”下的认购热潮
尽管诸多市场人士认为抛开能力、眼光 ， 将投资收益的变化归因于整体环境的好坏是个伪命题 ， 不过从数据上看 ， 从去年底到今年以来 ， 在信用等级、收益方面与投资者需求相匹配的合意资产规模确实在收缩 。
中金公司投行相关负责人即向36氪表示 ， 今年以来 ， 在打破刚兑、地产城投融资政策收紧背景下 ， 传统的固定收益类资金普遍面临“资产荒” ， 大量非标资金难以继续投入到传统领域；此外 ， 在理财和资管净值化管理趋势下 ， 机构都在积极寻找风险收益匹配、估值合理的资产 。
前述华东券商人士也告诉36氪 ， 以往机构投资的固定收益类产品中 ， 收益较高的基本集中在城投债和地产债两类 。 但从去年11月永煤宣告实质违约 ， 令国企信仰危机传导至城投公司 ， 到华夏幸福、蓝光发展、新力控股、花样年等规模房企接连不断的债务违约 ， 一系列事件正令这两类固收主流品种跌进性价比越来越低的区间 。
城投债方面 ， 河南永煤违约后 ， 与国企同享政府背书的城投债一度出现在机构打折清仓序列 ， 昔日信誉高、业务量大的城投债不再是“闭着眼睛投”的品种 ， 区域认可度呈现明显分化；同时 ， 银保监[2021]15号文的发布又让城投平台在信贷、债券、非标等再融资渠道迎来新一轮监管收紧 ， 城投债发行也有所放缓 。 而在此之前 ， 城投债规模占到整个债券市场的40%-50% 。
地产债方面 ， 发债主体的信用风险接连暴露 ， 信用等级较高的央企或者规模较大的房企发债利率又较低 ， 已很难满足机构投资者的收益需求 。 一方面 ， 2021年违约债券数量、金额均远超去年同期 ， 截止9月27日 ， 房企累计违约债券达39只 ， 较去年增长25只 ， 累计金额达467.50亿元 ， 同比增长159%；另一方面 ， 排名靠前的房企融资利率更低 ， 基本集中在3%-5%之间 。
“大型央企的发债利率通常也只有3%-4% ， 机构投资者需要的收益率怎么也得有6%-7% ， 如果地产债发出来总是3%、4%、5%的利率 ， 那就没有那么多好的投资标的了 ， 我们只能去开源 ， 开拓一些好的产品” ， 前述券商人士说道 。 而REITs作为长久期、稳定性经营的产品 ， 以及国际实践中较为可观的收益率珠玉在前 ， 一定程度上可以应对低利率时代的“资产荒” 。
并且 ， 目前REITs项目的主要投资者对绝大部分基础设施资产也并不陌生 。 中金公司投行相关负责人提到 ， 过去几年 ， 不少保险、银行理财、券商自营等机构都通过投资不动产ABS、非标、地产基金等产品参与了相关基础设施资产的投资 ， 对涉及资产的尽调、估值等均建立了相应的评价体系 。 “对机构而言 ， 在逐步熟悉REIT权益属性、交易特性以后 ， 比较容易转换到REIT投资赛道 。 ”
该负责人预计 ， 后续REITs会成为固定收益类机构特别关注的新增大类配置 ， 是替代传统非标、充实“固收+”产品较理想的选择 。
不过其也提到 ， 由于REIT项目供给较为稀缺 ， 短期内还难以成为主流机构重要的资产配置 。 据发改委统计 ， 首批9只REITs发售基金规模约314亿元 ， 扣除偿还债务、缴纳税费、按规则回购份额后 ， 用于新增投资的净回收资金约149亿元 。

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