与之相对的 ， 到今年8月底 ， 债券市场上城投债余额共计14.56万亿元 。
因此即便市场千呼万唤 ， 目前公募REITs尚不能明显提振机构投资收益 。 而最新出炉的分红公告 ， 或可作为市场的一剂强心剂 。
首批REITs迎分红
11月12日 ， 中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT分别发布分红公告 ， 随后博时蛇口产园REIT也赶在11月26日公布收益分配 ， 此3只基金分红方案分别为5.1541元/10份基金份额、0.5220元/10份基金份额、0.2740/10份基金份额 。
其中 ， 中金普洛斯仓储物流REIT按照三季度累计可供分配金额的95%进行分红 ， 按照区间年化后 ， 分派率大概在4.22%；中航首钢生物质REIT按照三季度累计可供分配金额计算 ， 已实现的现金分红率是3.85% ， 年化分派率约5.14% 。
上述第一批发布分红公告的2只基金分别代表了两类不同资产特性的REIT：中航首钢生物质REIT属于特许经营权类 ， 中金普洛斯仓储物流REIT属于产权类 ， 两类资产底层的估值逻辑存在显著不同 。
前者对应特许经营权到期后 ， 底层资产按约定必须无偿移交给政府或原始权益人 ， 经营权资产价值要归零 ， 存续期内每年分红类似于本息摊还 ， 现金分派中包含了投资者自己的本金 。 也就是说 ， 投资者要在有限的经营期内收回本息 。 对于这类REITs ， 正确的回报评价指标应该是到期收益率 ， 而不能仅看现金分派率 。
后者产权REITs项目的收益则是来自于物业资产经营收益与资产增值收益两部分 ， 投资者买入即拥有产权 ， 除经营期间可获得分红外 ， 拉长期限来看 ， 未来还可依靠不动产的升值获得增值收益 。
这就是中航首钢生物质REIT年化收益率相对较高的原因 。 因此 ， 投资者在关注具体项目时 ， 根据底层资产性质的不同 ， 关注点也分别有所侧重 。 对于产权类资产 ， 包括仓储物流、产业园区、数据中心等 ， 以租金为主要收入来源 ， 需重点关注资产区位、出租率/空置率、租户结构、租金水平等 。 而特许经营权类资产 ， 如水电气热市政工程、高速公路等 ， 通常需关注资产所处区域的经济发展水平、人口吸引力、经营权收费机制等 。
基础设施REITs涉及的行业种类丰富宽泛 ， 众多细分领域都有其特殊的行业特性 ， 当前仍然需机构等投资者边做边学 ， 尽快完善各类资产的REIT投资逻辑 。

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