第二大方面 ， 土地价格增长速度

一般说来 ， 土地价格成本占商品房售价的60-70% ， 其他成本包括建安、人工、管理费用等只占到房价的1/3 ， 所以说 ， 房价上涨是因为人员工资上涨、原材料价格上涨等因素的说法是站不住脚的 。 土地价格的上涨速度决定了房价上涨速度这是毋容置疑的 ， 当然 ， 有人可能会拿个别“高价地”被套后低于成本价销售来说事 ， 这仅是个别现象 ， 不代表行业趋势 。

那么 ， 土地价格又受什么影响呢？除了开发商本身的需求外 ， 最主要的原因就是地方“土地财政”替代率问题 。 2018年全国土地出让收入6.5万亿 ， 比2017年上涨了四分之一 ， 这已经是多年连续上涨 ， 除去一线大城市土地依赖程度逐年下降外 ， 大多数城市土地收入占地方财政收入不降反增 。 城市要提档升级 ， 没有财政来源可不行 ， 除去土地收入外 ， 其他方面的税收可不是一朝一夕 ， 也不容易见成效 。