有的学区房是有年限的和政策变化的 。

破解方法：务必通过官方途径核实 。 是否是学区房绝不是一个小小中介说了算的 ， 就算去年是学区房 ， 今年也未必 。 就算是学区房 ， 你买来也不一定能入学 。 一定要自己上区教育局网站上查询各学校招生范围和入学落户要求 ， 否则劳师动众不算 ， 耽误孩子读书可是大事 。

13、网签结束当日收取全额中介费 ， 并且中介费不能打折

网签结束收取全额中介费的规定已经是中介行业形成的行业潜规则了 。 中介通过多年来的发展 ， 为了确保自身的利益 ， 将收取中介费由交房后前置到签约后 ， 不得不说这也是社会无序化 ， 法制不健全的体现 。 网签结束当天 ， 中介就要收到上下家2%的全额中介费 ， 之后中介的工作才刚刚开始 ， 还要帮下家去备案 ， 审限购审税 ， 办理贷款 ， 交易中心过户 ， 交房 ， 物业水电煤过户等工作 。 也就是70%的工作都是在网签结束后进行的 ， 为啥中介要在完成30%工作量之后就收取全额中介费呢？因为中介担心上下家违约 ， 无法履行合同 ， 即使这样 ， 中介费也已经装入腰包了 。

破解方法：付定金前 ， 和中介商量好中介费打折和分期付款 。

14、承诺你可以补税、补社保、删除信贷不良记录和假结婚逃避限购

如果是小中介告诉你他可以为你办理以上业务 ， 那直接pass掉即可 。 这些业务内容通常是大中介揽客的招牌 。 补税、补社保和假结婚都是针对外地户籍的限购朋友 。 删除个人征信不良记录主要是对个人过往还贷逾期和信用卡多次逾期的朋友 ， 为保证房贷能够顺利批复 ， 找银行内部人士进行的违规操作 。

破解方法：一定要慎重 ， 眼见为实 。 办完手续再下定 。 这几条都是风险极大的 ， 任何人都不可能保证百分百能办成功

15、把上下家分开 ， 采用“背靠背”的形式谈判

这种谈判方式是基于上下家对于中介的信任 ， 也有利于成交 ， 但是也要防止中介在中间两头砍价 。

破解方法：坚决不让价 ， 见面再加价 。 三方见面坐下来谈才是最稳妥的 。 你的加价要留到与上家见面时再出 ， 这样你可以以较少的加价换取上家较多的降价 。

16、一房多卖 ， 天理不容

这种情况多出现在牛市的时候 ， 有时候刚和你谈好了 ， 另一个出更高价要买 ， 中介不惜毁约把房子卖给更高价的人 ， 来获取更高的提成 。

破解方法一：下定后必须将房产证扣押在中介保险箱内 。 保险箱只有店长才有钥匙 ， 店长和上家串通的可能性很小 。

破解方法二：提前网签锁定 。 如果上家在收到你的定金后 ， 坚决不肯交出房产证 ， 那么 ， 你可以和中介立刻在网签系统上网签锁定 ， 把你和上家及房屋的信息录入并保存 ， 这样就相当于你们已经网签了 ， 根据电脑时间 ， 你一定是最早购买房屋的人 。 这样做虽然还是不一定能杜绝上家去收别人的定金 ， 但是只要你不同意解约 ， 上家是没办法的 ， 这时你可以选择收取上家给你的20%违约金 ， 或者打官司要求继续履行合同 。 这样你将掌控全局 。

卖 房 立 场

卖房的上家相对来说天生占据主动立场 ， 不用担心房子有污点 ， 不用担心被骗钱 ， 而且下家和中介都得看上家脸色 。 但是千万别被这种虚幻的荣耀蒙蔽了双眼 ， 因为你根本不知道中介在对你阿谀奉承的背后都干了哪些勾当 。 下面我们依次破解：

1、陷阱：独家委托、短时出售、被吃差价

这应该是上家碰到的第一个陷阱 ， 如果一不留神中招 ， 接下来的路可就难走了 ， 会失去主动权和谈判权 。 中介诱导上家进行独家委托的借口其实只有一个 ， 就是利用他们所有门店的客源在短时间内帮上家把房子卖掉 ， 而且价格诱人 。 其实就是预约其他门店的客户统一看房 ， 造成抢手的局面 。 然后 ， 诱导你签署独家协议 ， 并告知除了他们 ， 你房子不能在其他中介成交 。 这样就直接造成 ， 所有看房的人都要通过这家中介 ， 你无法直接接触其他的看房者和中介人员 ， 也就无法了解市场行情 ， 当你的独家委托中介找到你 ， 告诉你有一个大款客户 ， 出高价买你房子的时候 ， 你就会立刻签字 ， 其实 ， 你根本不知道 ， 你房子被贱卖了 ， 中间的差价已经被中介吃掉了 。