一是在全民网购时代、网络商铺冲击下 ， 实体商铺举步维艰 。 可以说 ， 除去核心位置区店面 ， 大多商业综合体 ， 或者社区底商都受到电商的极大冲击 。 随着居民对网络购物习惯养成 ， 去实体店更多是逛街 ， 而不是购物 。 高昂的租金成本 ， 让实体商铺不停转租更是无法回避的现实 ， 跟巨大的商铺购买资金投入相比 ， 商铺回报率也越来越低 。

二是商铺库存确实过大 。 这些年 ， 我们的住宅建设速度快 ， 但城市规划都是一体的 ， 不可能只规划住宅 ， 还需要商业配套 ， 所以也建设了大量商铺 。 根据相关数据统计 ， 一些城市的商铺库存去化需要少则几年 ， 多则上十年 。 与此同时 ， 还有不少商铺处于闲置转让状态 ， 商铺之间竞争非常激烈 ， 人均商铺过剩已是不争的事实 。

三是高昂的交易税费 ， 让商铺流动性变差 。 如果说商铺租金收益率低 ， 我们可能想到的是升值后转手 。 商铺转让税费可不少 ， 包括契税3%、评估费0.5%、个税(差值)20%、增值税5.5% ， 土地增值税(差值)30-60% ， 还有印花税0.1%等其他杂七杂八税费 。 从税率特征来看 ， 商铺增值越多 ， 缴税越多 。 举例 ， 一间商铺涨了100万 ， 如果转卖的话 ， 其中有50%-80%是缴差值税 ， 再加上10%左右的交易税费 ， 自己能落下的可能也就在20-50万之间 。 关于税费 ， 各地有所差别 ， 但差别很小 。 所以 ， 对于购买商铺来讲 ， 如果租金回报率不能覆盖资金收益 ， 靠增值获取收益就显得不偿失 。