3.3 库存去化：西部地区、四线城市总体库存风险较高

从可售库存看 ， 2019年3月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月 ， 三四线城市库存去化周期从2018年下半年以来有一定上升 。 可售商品住宅数据可得性较差 ， 我们选取分线样本城市进行分析 。 一线城市选取4城：北京、上海、广州、深圳 ， 二线城市选取16城：天津、重庆、南京、武汉、成都、苏州、厦门、西安、长沙、宁波、福州、青岛、长春、杭州、济南、南昌 ， 三四线城市选取9城：徐州、莆田、东营、芜湖、焦作、南平、三明、滁州、安庆 。 2015年以来 ， 得益于棚改货币化政策三四线城市可售库存去化周期持续走低 ， 2018年5-6月最低不到7个月 ， 但逐渐上升 。 2019年3月 ， 一线、二线和三四线城市可售商品住宅去化周期分别为11.7、10.5和11.4个月 。 需要注意的是 ， 库存去化周期对销售非常敏感 ， 比如部分城市商品住宅销量当前处于历史低位 ， 一旦成交回暖 ， 去化周期将明显下降 。

从广义库存看 ， 西部地区、四线城市库存偏高 ， 2017年土地消化周期分别为2.5、2.1年 。 分地区看 ， 东部、中部、东北地区库存持续改善 ， 西部地区库存改善力度明显不足 。 2017年 ， 东部、中部、东北地区土地消化周期均在1.15-1.35年之间 ， 而西部地区则高达2.5年 。 分线城市看 ， 2017年一线、二线、三线、四线城市土地消化周期分别为0.8、0.9、1.2、2.1 。 尽管一线城市受2016年930开始的调控收紧影响 ， 市场销售持续降温 ， 但土地消化周期基本小于1；四线城市销售乏力 ， 土地供应持续增加 ， 仍有较大库存风险 。

3.4 拿地成本：地价房价比总体回落 ， 少数城市仍较高

近期土地成交有所回暖 。 2018年百城样本中一线、二线、三四线城市住宅类用地成交溢价率分别为6.1%、12.5%、18.1% ， 均较2017年的21.9%、38.3%、45.3%明显下滑 。 不过 ， 从最近半年数据看 ， 土地成交有所回暖 ， 2019年3月百城样本中一线、二线、三四线城市住宅类用地成交溢价率分别为4.2%、21.6%、21.4% ， 其中二线城市连续4个月上行、三四线城市连续5个月上行 。

地价房价比总体回落 ， 但少数城市地价成本仍较高 。 2018年一、二、三、四线城市地价房价比分别为29%、25%、19%、13% ， 除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外 ， 二、三、四线城市分别下降7、5、2个百分点（由于地级层面的新房价格数据不全 ， 在此以二手房价格分析 ， 由此估计的地价房价比可能偏低） 。 尽管各线城市地价房价比总体上差距不大 ， 但具体城市之间差异巨大 。 此外 ， 当前部分城市推行的“限房价、竞地价”土地出让模式有效地平抑了新房价格 ， 但在供给不足的情况下容易引起新房抢购 。

4 拥抱城市群 ， 把握大趋势

以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率 ， 更节约土地、能源 ， 是支撑中国经济高质量发展的主要平台 ， 是中国当前以及未来发展的重点 。 根据基本面排名 ， 2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群 ， 其中处于24个千万级大都市圈的有54个 。 2018年11月 ， 国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》要求 ， 建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式 ， 推动区域板块之间融合互动发展 。 以住建部城区常住人口为标准 ， 将城市划分为1000万以上、500-1000万、300-500万、100-300万、50-100万、20-50万、20万以下七类 。 从人均生产效率看 ， 分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递减现象；1000万人以上的城市人均创造14万元的GDP ， 是100-300万人城市的2.1倍 ， 是20万人以下城市的约5倍 。 从人均城市建设用地看 ， 大城市明显更节约土地资源 ， 分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递增现象 ， 2017年1000万人以上城市人均建设用地仅74.5平方米 ， 而100-300万、20万以下城市分别为117.3、135.5平方米 。

在城市群层面 ， 19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群 。 2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020年》及“十三五”规划要求建设长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、哈长、辽中南、中原、长江中游、成渝、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等19个城市群 。 其中 ， 长三角、珠三角、京津冀三大城市群是其中最成熟的三个 ， 以全国5%的土地面积集聚了23.3%的人口 ， 创造了39.3%的GDP ， 成为带动中国经济高质量发展和参与国际经济合作与竞争的主要平台 ， 目前均已经上升为国家战略 。 在三大城市群外 ， 以成都、重庆、武汉为核心的成渝、长江中游城市群最具发展潜力 ， 两大城市群以5.2%的土地面积集聚了15.5%的人口 ， 创造了15.6%的GDP 。 其次则是山东半岛、海峡西岸、中原、关中平原、哈长、辽中南等城市群 。 预计到2030年 ， 中国2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群 ， 其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群（参见恒大研究院2018年7月报告《中国人口大迁移》） 。