2.5 住房供给：一二线城市住房供给偏紧 ， 二三线土地财政依赖度较高

一二线城市住房供给偏紧、套户比分别为0.97、1.02 ， 东北地区有过剩风险、套户比超过1.1 。 我们在2018年11月报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺？》估算了2017年各省级、地级单位城镇住宅套户比 。 分地区看 ， 2017年东部、中部、西部地区包括学生及其宿舍的城镇套户比分别为0.99、1.05、1.03 ， 东北地区为1.13；东部、中部、西部地区不含学生及其宿舍的套户比分别为1.02、1.09、1.08 ， 东北地区为1.17 。 分线看 ， 2017年一线、二线、三四线城市套户比（含学生及其宿舍）分别为0.97、1.02、1.06 ， 一二线城市住房供给偏紧 。 在全国336个地级单位（不含三沙）中 ， 2017年有89个城市的套户比小于1 ， 占比26.5%；有157个城市的套户比介于1.0-1.1之间 ， 占比46.7%；有72个城市的套户比介于1.1-1.2之间 ， 占比21.4%；有18个城市的套户比高于1.2 ， 占比5.4% 。

东部、中部土地财政依赖度较高 ， 分别为57%、52%；二三线城市分别为64%、50% ， 高于一线、四线城市 。 土地财政依赖度在一定程度上意味着地方政府对房价的依赖 。 分区域看 ， 东部、中部近三年土地财政依赖度（土地出让收入/地方一般公共预算收入）分别为57%、51.7% ， 高于西部、东北的31.6%、19.4% 。 这是由于西部、东北需求相对偏弱 ， 房地产拉动经济的能力有限 。 分线看 ， 二、三线城市近三年土地财政依赖度分别为64.2%、49.5% ， 高于一线城市的42.2%和四线城市的35% 。 其中 ， 上海、深圳土地财政依赖度分别为25%、26% ， 而北京、广州达50%、68% 。 在全国336个地级单位（不含三沙）中 ， 有16座城市土地财政依赖度大于100% ， 占比4.8%；有31座城市在70%-100%之间 ， 占比9.2%；有98座城市在40%-70%之间 ， 占比29.2%；有191座城市在40%以下 ， 占比56.8% 。

3 市场面：2019年百强城市何时布局最佳？

3.1 榜单概览：发展潜力100强分3档

在基本面分析基础上 ， 我们结合市场面情况将发展潜力100强划为3档 ， 其中深北上广等15个城市为一档 ， 成都、武汉等25城为二档 ， 兰州、徐州等60城为三档 。 市场面由库存去化周期、需求透支率、房价周期、地价房价比4项指标组成 。 我们首先将城市发展潜力100强按照发展潜力指数分为三档 ， 再通过市场面指标分析 ， 对当前市场趋势较好的城市升档 ， 其他城市维持不变 。

3.2 量价趋势：部分三四线城市需求明显透支 ， 部分一二线城市成交量有所回暖房价趋稳

前期受棚改货币化刺激销量暴增、而又缺乏基本面支撑的部分三四线城市存在需求透支风险 。 比如 ， 一个城市过去3-5年的销售增速均在20%以下 ， 在基本面改变不大的情况下 ， 某年销售增速突然飙升 ， 比如达到50%及以上 ， 这种城市在短期存在需求透支风险 ， 从数据看主要是部分受棚改货币化刺激的三四线城市 。 2017年以来 ， 一线城市商品住宅销量明显下降 ， 二线城市基本持平 ， 三四线城市受棚改货币化安置比例扩大而继续暴增 。 各线城市销量暴增的时间呈现轮动特征 ， 一线城市2015年商品住宅销售面积同比增长14% ， 二线城市2015、2016年分别增长10%、26% ， 三四线城市2016、2017年分别增长22%、13% ， 部分缺乏基本面支撑的三四线城市需求明显透支 。

从房价周期看 ， 前期经历明显调整的部分一二线城市及周边房价将逐渐趋稳 ， 如供给不足或存在一定上涨压力 。 从历史经验看 ， 过去不少城市的房价存在三年左右的小周期 ， 涨一段调整一段 ， 小周期的背后是房地产调控、地方对土地财政的依赖、需求释放与透支等因素 。 2015-2016年京津冀、长三角、珠三角部分城市及一些省会城市房价已连续低迷2年以上 ， 目前成交量有所回暖 ， 市场逐渐趋稳 。 此类城市在一线城市中有北上广深 ， 二线城市中有天津、南京、无锡、苏州、杭州、济南、郑州、武汉、东莞等 ， 三线城市中有廊坊、温州、嘉兴、珠海、惠州、中山等 。 而部分前期主要受棚改货币化刺激导致房价大涨、同时缺乏基本面支撑的三四线城市存在一定调整风险 。