新华联近几年的签约规模不过百亿元左右 ， 公司的开发产品就已经累积逾75亿元 ， 几乎可以满足公司近一年的销售了 。 对于房企来说 ， 如此之高的占比并不是一个小数目 。

由于房企预售制度的存在 ， 楼盘未完成建设前就可以销售出去了 ， 因此完工的开发产品不断增加或许说明公司的对外销售遇到了去化的问题 ， 如果项目完工后仍存在销售问题的话 ， 房企投入的大量资金必然沉淀积压 ， 对房企的现金流来说这显然是一个致命的打击 。

根据15华联债评级报告书 ， 在2019年3月底完工的项目当中 ， 北京顺义区李遂镇温泉酒店及会所于2016年已经完成建设 ， 项目投资13.91亿元 ， 可售面积9.12万平方米 ， 合同销售面积仅有0.57万平方米 ， 销售金额1.13亿元 ， 仅仅完成了6.25%的销售进度 ， 获得的销售金额尚不及投入的零头 。

此外 ， 投资11.45亿元的新华联YOYO新天地也于2018年完工 ， 但合同销售金额仅有3.58亿元 ， 销售进度刚刚超过30%；投资5.84亿元的新华联大白鲸海洋公园也在同一年完工 ， 项目还没有任何销售收入进账 ， 该项目包含有商业街 。

仅这3个商业项目 ， 新华联的投入就已经超过30亿元 。 此外 ， 上海和银川的两个综合项目虽然销售进度都在80%以上 ， 但上海项目投入44.19亿元 ， 目前合同销售38.49亿元 ， 银川项目投资29.12亿元 ， 合同销售20.07亿元 。 这两个早在2017年就已经建设完工的项目直至2019年一季度末仍未收回成本 。

如果说2018年完工的两个项目还需要时间来消化的话 ， 2016年和2017年就已经完成的项目又该做何解释呢？而且从合同销售上看 ， 这些项目都远没有收回最初的投入 。

即使产品销售不畅 ， 新华联依然信心十足 。 近几年 ， 公司从未对开发产品计提过一分钱的减值损失 。 不仅如此 ， 公司对存货中的开发成本也没有计提任何减值损失 。 与万科等龙头房企相比 ， 新华联计提标准较为激进 。

完工的开发产品难以快速销售是新华联资金沉淀的一个源头 ， 公司转型的文旅项目资金投入更加巨大 ， 且收回投入更加遥遥无期 。

新华联提出转型文旅已经多年 ， 在2016年开始正式迎来收获 。 这一年 ， 公司首个文旅项目-芜湖鸠兹古镇一期全面开街 ， 芜湖海洋公园项目正式开业；2018年 ， 长沙新华联铜官窑古镇开业 ， 西宁新华联童梦乐园项目计划于2019年8月正式开业运营 。

此外 ， 2018年新华联还并购了国家5A级景区阆中古城 。 截至2018年 ， 公司拥有长沙新华联铜官窑古镇、芜湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园和四川新华联阆中古城四大旅游景区 。

文旅项目陆续开业 ， 公司文旅项目的收入自然水涨船高 。 2014年和2015年 ， 新华联的其他业务收入分别为2.14亿元和3.97亿元 ， 2016-2018年为8.22亿元、12.42亿元和26.02亿元 ， 2019年上半年为12.95亿元 。

新华联的收入构成主要由3部分组成 ， 即房地产、建筑装修业和其他业务 。 没有单独披露文旅项目收入的前提下 ， 其收入难以划分到另外两个科目 ， 2016年其他收入大幅增长 ， 而此时文旅项目陆续开业 ， 因此新华联的这块收入或许就在此体现了 。

可以佐证的是 ， 在2018年年报中 ， 对于其他业务成本翻倍的原因 ， 新华联解释是 ， 随着新增酒店以及铜官窑古镇的开业 ， 成本增加所致 。

不过 ， 其他业务在2019年上半年近13亿元的收入中有多少属于文旅项目贡献的就不得而知了 。 中青旅（600138.SH）运营的乌镇上半年接待游客人数445.98万人次 ， 收入8.55亿元；古北水镇接待游客100.68万人次 ， 实现营业收入4.2亿元 。

中青旅旗下的两大知名景点依靠近550万人次获得了近13亿元的收入 ， 无论是知名度还是运营时间都远不及中青旅的新华联 ， 其文旅项目能贡献多少收入呢？因此 ， 在新华联的“其他收入”板块中 ， 是否也包含了与文旅项目相关配套的住宅或者商业项目收入呢？

文旅项目能为新华联带来多少利润呢？2019年上半年 ， 公司其他业务的毛利率只有8.73% ， 不到两位数的毛利率 ， 这样的回报并不高 ， 而在此之前其毛利率同样不高 。