相比电商平台 ， 这列垂直渠道以整合个人 ， 或者小微中介企业为主 ， 有巨大的目的性和流量优势 ， 除了成交快之外 ， 对开发商成本也较低 。

电商平台也好、中介的线上O2O平台也好 ， 会否取代线下售楼处 ， 变成售楼处2.0版本？

中信证券认为 ， 由于房地产经纪行业的线下特征明显 ， 很难被互联网“降维打击” 。

首先 ， 房地产经纪行业的核心不在于房源 ， 不在于客源 ， 而在于经纪人 。 具备长期从业经验的经纪人 ， 具备房源和客源的挖掘能力 。

对于任何新进入经纪行业的公司来说 ， 培养一批具备从业经验 ， 熟悉法律法规、交易流程的经纪人都是非常困难的 。

如果采用互联网公司传统补贴战略 ， 吸引经纪人加盟 ， 则补贴规模巨大 ， 很容易使得企业陷入财务困境 。

其次 ， 不动产交易的大额低频特征 ， 使得交易风险控制是消费者最为核心的诉求和痛点 。 品牌宣传、低价竞争等策略在不动产交易中的效果有限 。

对于传统经纪公司而言 ， 获得业主信任 ， 深度扎根小区、极其了解房源的物业管理公司可能是未来需要面对的潜在竞争对手 。

开发商如何与房产经纪各自站位

虽然在2019年末 ， 地产开发商与房产经纪之间的合作再起纷争 ， 但这终归是一家人的战争 。 两家最终的目的还是一致对外 ， 让楼市“火”起来 。

这还是回到本源问题 ， 作为一家人 ， 该如何看待佣金问题 。 渠道中介作为乙方有没有危害到甲方房企销售、佣金上的利益 。

参考发达国家开发商和房产经纪范本 ， 或许能很快找出答案 。 中信证券研报显示 ， 与意大利、加拿大、德国、美国等全球主要国家比较 ， 中国中介费率相对较低 。

以房地产经纪行业较为成熟的美国为例 ， 其中介费费率保持在5%-6%之间 ， 高于国内2%的水平 。

从海外经验看 ， 中介费费率是一个普遍存在的现象 ， 由各国法律、文化决定 。 由此 ， 中信证券认为 ， 中介费率是经纪行业的核心变量 ， 费率有望保持稳定 。

与海外相比之下 ， 也能看出国内外中介费率的差异 。 相较于开篇提到的天津政策对新房点位的约束 ， 北京、上海等市场倒比较开明 。

中信证券研报显示 ， 一些地区关于中介费率的行政管制均在放松 。 此前北京、上海等城市均有规定买卖佣金不超过2% ， 但这些规定相继在2015年被取消 。

谈完佣金再谈房产经纪地位 。 美国有完善的MLS系统和严格的经纪人考核制度 。 这让其房地产经纪市场获得市场广泛信赖 。

根据美国人口普查局和NAR数据 ， 2018年美国住宅房地产行业销售额约1.83亿美元 ， 销售量约600万 。 87%的买家和91%的卖家都会寻找经纪人交易房屋 。

由此可见 ， 美国的房产经纪市场地位还是较高的 。 不过需要指出 ， 美国是一个存量房市场 ， 2018年有89%的交易是二手房交易 ， 经纪的角色就显得格外重要 。

相比之下 ， 国内刚刚由新房市场转入存量房市场 ， 未来对渠道中介的倚重或将更强 。 渠道中介不倒 ， 未来房地产企业要做的或是投资控股这些中间商了 。

作者：李莹

编辑：彭尚京