\n

　　南京、广州、东莞2019年前10月平均价格较2018年分别下降6.6%、4.4%、4.4% 。

\n

　　深圳由于新建住宅项目稀缺 ， 虽然政策挤压了一部分需求 ， 但价格仍较为坚挺 ， 2019年前10月 ， 深圳公寓平均价格为65196元/㎡ ， 与2018年相比上升18% 。

\n \n

\n \n

\n

影响力：政策影响市场活跃度 ， 量普遍下跌 。 研究分析称 ， 综上所述 ， 禁止商改住政策影响了商住公寓市场的活跃度 ， 购房者及投机者入手商住公寓更为谨慎 。 量的持续下降就会带来价格的下降 。 整体来看 ， 北京、上海受政策影响严重 ， 对公寓市场堪称是致命性的打击 ， 量价齐跌；再次为广州 。 南京、东莞影响温和 ， 量价微跌 。 深圳因其市场具有特殊性 ， 商品住宅严重缺乏 ， 并且公寓市场有高端需求客户带动 ， 市场在政策出台后依然保持整体上涨 。 但对其他城市来说不具备借鉴意义 。

\n

　　研究分析指出 ， 最近出台政策的城市中 ， 厦门由于政策较为严厉 ， 违反可无偿收回土地使用权 ， 预计对公寓的成交量影响较大 。 佛山对商办用地项目规划建设方面加以限制 ， 不得建设公寓产品 ， 销售过程中不得销售该类产品 ， 不得误导消费者 ， 并且要向购房者公示宣讲商办项目与住宅项目差异 ， 并且明确提出商办类项目是商水商电、配套上不得落户上学等 ， 预计将对市场产生较大冲击 。

\n \n

\n

　　各城市商住公寓政策影响评级

\n

　　典型城市商办市场现状及趋势特征

\n

　　北京：政策出台后 ， 量价齐跌 ， 商住公寓市场“一蹶不振” ， 生存艰难 。

\n

　　供销情况：326政策效应显著 ， 成交断崖式下滑 。 随着住宅价格的上升 ， 商住公寓产品因总价低、不限购等特征逐渐成为商品住宅的替代品 ， 2009年起商住公寓成交量逐渐上升 ， 至2016年 ， 商住公寓成交面积达到顶峰 ， 全年成交402.9万㎡ ， 是2015年的2.8倍 。 然而 ， 2017年3月26日 ， 商办新政规定在建项目不能售给个人 ， 存量项目出售需具备购买住宅资格并全额付款 ， 政策影响显著 ， 2017年后 ， 商住公寓成交断崖式下滑 ， 曾经的火热一去不复返 ， 2018年市场更为冷淡 ， 全年仅成交1.8万㎡ ， 2019年成交较2018年略微好转 ， 但远低于政策之前的成交水平 。

\n

　　供应方面 ， 政策出台后 ， 一方面 ， 开发商入市商住项目更为谨慎 ， 另一方面 ， 新增土地不能建成商住公寓 ， 因此供应也是寥寥无几 ， 2017年3月后 ， 北京商住公寓供应仅新增7.99万㎡ ， 共647套 ， 仅2017年11月及2018年6月迎来少许供应 ， 分别是通州的合景中心及通州的万科大都滨江 。 2019年0供应 ， 公寓进入消化存量项目的时代 。

\n \n

\n

成交价格：政策后价格明显下降 ， 依然无法扭转“有价无市”市场 。 326政策后 ， 商住公寓的繁荣景象一去不复返 ， 市场成交冷淡 ， 价格上升动力不足 。 根据数据显示 ， 2017年、2018年商住公寓平均价格为分别为44675元/㎡、57863元/㎡ ， 同比上涨50.1%、29.5% ， 主要原因是政策后 ， 商住市场难以交易 ， 一些远郊区且品质低的商住项目被迫退市 ， 甚至面临大面积退房 ， 部分优质商住项目艰难生存 ， 2018年仅5个项目入市交易 ， 且均位于通州区 ， 因此拉高全市商住均价 。 2019年 ， 经历了一年多的政策消化 ， 部分商住公寓尝试性入市 ， 然而 ， 受限于交易条件成交并不乐观 ， 只能采用降价跑量 ， 2019年商住公寓成交价格30900元/㎡ ， 同比下降46.6% 。

\n \n

\n \n

\n

　　库存：随着成交速度减慢 ， 去化周期高达117个月 。 2018年 ， 随着公寓去化艰难 ， 多个月份无成交 ， 且供应少 ， 仅2018年6月万科·大都会滨江入市 ， 然而去化不乐观 ， 库存面积较5月上升 ， 达142.7万㎡ ， 环比上升3.6% 。 随后商住公寓进入持续低成交的局面 ， 库存稳中趋降 。 截止到2019年10月 ， 库存面积为135.5万㎡ ， 同比下降4.3% ， 去化周期116.9个月 ， 同比下降91.8% 。

\n \n