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　　项目：326政策后市场有价无市 ， 去化艰难 ， 成交难求 。 2008年后 ， 住宅价格攀升 ， 低总价的商住公寓逐渐成为开发商香饽饽的项目 ， 入市项目逐渐递增 ， 至2016年达到高峰 ， 全年成交覆盖216个项目 ， 2017年 ， 政策后全年成交项目123个 ， 较2016年下降43% ， 2018年更是仅5个项目入市 ， 且全部集中在通州区 ， 2019年 ， 入市项目增多 ， 截止到2019年10月 ， 成交共覆盖27个项目 。

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　　南京：政策影响力较温和 ， 市场规模天花板显现 ， 价格小幅波动

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　　供销情况：连续四年月均成交4万方左右 ， 市场规模天花板逐渐显现 。 2017年3月 ， 南京出台商办建筑不得按照住宅套型设计的政策 ， 随着商办类住宅被严控 ， 该类产品未来上市量将大幅减少 ， 南京市场上的公寓产品将越来越少 。 2017年3月政策出台后成交量出现一波成交小高潮 ， 成交6.7万㎡ ， 环比上涨144.6% ， 随后几个月成交依然居高不下 。 4月份公寓市场新增供应12.21万㎡ ， 环比上涨82.2% 。 究其原因在于 ， 政策管制商住公寓产品后市场上这种产品将越来越罕见 ， 吸引了大批投资者 。 2016年以来市场月均成交均在4万㎡左右波动 ， 市场规模天花板逐渐显现 ， 而政策后的成交量暴涨 ， 也只是短暂现象 。

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成交价格：2017年3月小幅上涨 ， 价格波动幅度不大 。 从成交均价来看 ， 波动幅度不是很大 ， 2017年3月价格小幅上涨24.6% ， 2017年5月成交均价达到全年最高值25931元/㎡ 。 南京针对公寓的政策相对而言较为温和 ， 政策规定将公寓的层高从4.8米限制到3.6米 ， 主要影响的还是挑高公寓产品 ， 从此loft等挑高公寓成为绝版 。 而在南京本就有大量小户型住宅产品可以选择的前提下 ， 公寓产品的优势不大 。

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　　库存：整体库存量较大且去化较慢 ， 2019年10月去化周期17个月 。 南京公寓市场整体库存较大 ， 且去化速度较慢 。 2017年商办整治政策出台后 ， 市场库存及去化周期呈现逐渐上升趋势 ， 2019年9月库存达到79.61万㎡ ， 去化周期长达17.4个月 。 在南京购买公寓产品主要是投资用途为主 ， 而贷款和利率要求高而投资回报率有限的弊端 ， 使得公寓去化难度较大 。

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　　广州：330政策后成交断崖式下跌 ， 1219政策调控松绑后明显回升 ， 成交均价整体波动下滑

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　　供销情况：政策出台后成交迅速转冷 ， 但整体好于北上 ， 政策调整放松后刺激市场升温 。 由于住宅限购和投资需求等因素的影响 ， 广州公寓行情也随之水涨船高 。 到2017年3月供应29.81万㎡ ， 成交32.13万㎡ ， 达到近几年的最高值 。 为了调控和规范公寓市场 ， 广州出台了330调控政策 ， 政策的影响力度较大 ， 明确规定了商办公寓的购买人只能是法人单位 ， 个人不能购买公寓 。 政策的出台使广州的商住公寓市场瞬间陷入冰点 ， 成交量呈现断崖式下滑 。 到2018年12月广州发文通知“330政策”成交的房地产项目 ， 商服类物业不再限定销售对象 ， 调控松绑后销售面积明显回升 ， 当月成交20.65万㎡ 。 从18年12月开始 ， 广州公寓成交量突飞猛涨 ， 在政策及开发商年底冲刺业绩的影响下 ， 成交量居高不下；除了今年2月网签的惯性回落外 ， 松绑之后 ， 公寓的单月成交基本在10万㎡以上 。 2019年成交量逐渐恢复至非调控期间水平 。

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成交价格：价格小幅波动 ， 整体呈现下滑趋势 。 从成交价格上看 ， 2017年公寓成交均价为近几年最高 ， 2017年公寓调控政策的出台在短期内对价格有小幅影响 ， 价格小幅波动 ， 2017年4月价格下降至19415元/㎡ 。 整体来看从政策出台后到2019年10月市场成交均价处于波动下滑趋势 。

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　　库存：库存及去化周期在政策后明显上涨 ， 1219政策后库存稳步消化 。 广州市公寓存量较大 ， 自2017年330政策出台后库存量逐渐走高 ， 截止至2018年11月库存量达到160万㎡ ， 去化周期将近29个月 ， 去化周期明显拉长 。 “1219政策”出台后 ， 市场反应积极 ， 公寓库存稳步消化 。 去化周期明显回落 ， 2019年10月去化周期回落至10.6个月 。

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　　市场预判：收紧政策预计持续蔓延 ， 公寓市场面临降温危机