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　　研究分析称 ， 受到住宅限购的挤压 ， 公寓产品由于不限购成为市场大热 。 受政策限制没有购房资格或者资金不足的购房者把公寓作为住宅项目的过渡产品 ， 导致近年来公寓产品成交大幅上涨 。 而实际上 ， 公寓和住宅产品在性质、配套、收费标准、税费等方面都存在很大的区别 。 近年来商改住导致的问题层出 ， 主要是交付后居住使用上的商水商电等基础配套 ， 以及无法享有教育、落户的配套导致的业主维权等 ， 公寓市场乱象不断 。 规范商住公寓市场政策的出台是大势所趋 。

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　　住宅和公寓产品的区别

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　　2017年3月以来 ， 以北京、上海为首的一线城市和热点二线城市相继出台了商办政策规范市场 ， 首先 ， 商办项目产品设计、规划、报批环节更加规范 ， 从各地政策相继出台后可以看出当地供应和成交出现不同幅度的下滑 。 其次 ， 政策的影响力度较大 ， 扩展城市范围广 ， 且可以预见政策调控延续时间较长 ， 调控目标是打击商住公寓产品 ， 规范商办市场 。

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　　研究认为 ， 从公寓市场的新增供应方面来看 ， 各地新政出台后 ， 不少预备推售的公寓项目纷纷暂停并延后 ， 根据新政进行整改中 。 新政出台前已有推售但后续仍有不少货量的楼盘 ， 同样是处于政策消化中 ， 再推售情况也难以预计 。 随着政策的逐步强化 ， 实际入市的项目将大幅减少 ， 且去化情况也不会乐观 ， 未来将持续保持该状态的可能性较大 。

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　　从公寓市场的去化情况来看 ， 政策条件严苛的城市项目面临严峻的去化难问题 ， 出台整治政策的城市整体成交均呈现不同幅度下滑 ， 市场观望情绪渐浓 ， 已经购买商住公寓的业主可能会急于抛售 ， 随之而来的是不少项目将会逐步下调价格 ， 以价换量 。

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　　目前市场上的商住公寓项目总体是过剩的 ， 对该产品的严格规范使得开发商无法再钻法律空子做商住公寓产品 。 虽然部分城市出台了鼓励商改租政策 ， 但执行过程中缺乏配套政策 ， 整体实行情况不甚理想 。 未来公寓市场依然以去库存为主 ， 另外 ， 政策短期内预计不会放开 ， 且政策有可能从一线和热点二线城市向其他城市蔓延 ， 公寓市场将面临降温危机 。