南通真实的一面到底是怎样的？楼市的价值点到底在哪里？我们来分析一下 。

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谎言一：

房子随便买 ， 买了就能赚

或许是在很多房产中介的催化作用下 ， 不少网友在问南通的如皋能不能买、通州湾能不能买 ， 这里先奉劝一句 ， 那里绝对不要碰 。

说一下南通楼市格局你就明白 。 南通真正有价值的地方是在市区 ， 就是港闸区、崇川区、开发区组成的长江边上那一小块地方 ， 其他都是巨大无比的类似乡下地方 ， 晚上开车都看不到多少亮灯的 。

从版图上你就能看出 ， 市区是多么的珍贵 ， 南通缺的就不是土地 。

 

因为限价的原因 ， 造成南通一二手房倒挂 ， 有的新盘甚至要比周边二手房便宜6000元/平米 ， 就好像这次经开区的兰溪荟 ， 审批价是11990元/平米 ， 周边都是18000-20000的价位了 ， 所以导致很多关系户来买房 。

南通的房子真的便宜吗？其实 ， 市区的房子并不便宜了 ， 像老的市中心、也是商圈和CBD最为集中的地方崇川区 ， 一些新盘已经卖到38000-40000了 ， 很多都是3字头了 。

而港闸区因为有原来的火车站 ， 现在又建了南通西站（地是通州区的 ， 紧挨着港闸区） ， 以后定位相当于上海的虹桥枢纽 ， 发展的很成熟了 ， 这里价位在20000-30000元/平米 。

其次 ， 就是经济开发区（苏通园区） ， 因为过了苏通大桥就到了的缘故 ， 所以被上海、苏州等一众外来客关注较多 ， 也是这两年的新兴热门板块 ， 目前普遍均价在16000-20000元/平米 ， 个别因为特殊原因 ， 价位低一些 ， 但是基本上买不到房子 。

其他剩下的就是如皋、如东、海安、启东等较为偏远的市县 ， 房价便宜些 ， 8000-14000都有 ， 但是配套、规划等都很欠缺 ， 涨幅十分有限 ， 购买的意义不大 。 如果考虑到过路和时间成本 ， 过江大桥多往返几次 ， 真的无利可图 。

崇川区+港闸区当前真正在售的住宅新盘 ， 不超过10个 。

经济开发区当前真正在售的 ， 不超过5个 。

所以 ， 可想而知 ， 要想在市区买套新房 ， 是有多难了吧 。

 

易居研究院的数据显示 ， 南通目前新房库存还购卖近3个月的 ， 可以说库存见底了 。 最近几个月的供应面积远远低于成交面积 ， 反映到市场上 ， 就是一房难求 。

所以在市场上你就会看到 ， 想买房的那批屌丝（投资的+刚需） ， 可能多达几万人 ， 每次开盘都去排队、砸人家售楼处大门、银行排队验资 ， 但每次都买不到房 ， 把市场硬生生托的人气火爆 ， 给政府打气 ， 给有钱人陪跑 。

然后 ， 假使 ， 你通过中介或者黄牛 ， 付了5万或者8万的“茶水费”买到了一套房源 ， 真的转手一卖就能挣个几十万吗？

首先 ， 买的大多数是期房 ， 2年后才能交房 ， 然后再等2年 ， 5.3%的增值税才能免去 ， 2年期房拿产证+2年免税期 ， 这一晃就是4年 ， 四年后什么市场什么政策 ， 你说得清吗？（参考苏州现在市区2年社保+5年限售 ， 呵呵哒）

有人说 ， 不买新房 ， 专搞二手房 ， 二手房今年少说一套也涨了30-50万 ， 那我告诉你 ， 也是集中在中创、经开、崇川等少数市区热门板块 ， 其他很多地方 ， 诸如启东、通州等地二手房也几乎不涨 ， 以前是10000多 ， 现在还是10000多 。 而且现在年末 ， 很多热门区域也是回落的 ， 现在入场 ， 等于站岗 。

想一想那些网友跟我说 ， 南通还想继续多搞一套 ， 我就脑门痛 ， 在当前环境下做死多派 ， 已经不合时宜 ， 当心被套牢 ， 路有冻死骨 。

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谎言二：

长三角“网红” ， 经济发展好

苏通园区 ， 名义上做高新产业区 ， 阿里云计算数据中心、腾讯新媒体运营中心、华为云计算中心等签约入驻 ， 但是办公楼大量空置 ， 就业人口稀少 ， 因为是个新兴区域 ， 房价年初还在13000左右 ， 现在普遍逼近20000元/平米 ， 价格的低洼和高成长性 ， 所以成为外来客炒房重灾区 。