比如启东市 ， 恒大、融创、长泰等房企扎堆圈地或者收购项目 ， 有的甚至把崇明岛上属于启东的地块“包场” ， 他们打着大上海后花园、旅游度假的概念 ， 大巴整车整车拉人过来 ， 据说上海客高达70% 。

殊不知 ， 夏天大暴雨 ， 排水系统缺失 ， 小区水漫金山、没过膝盖 ， 变成真正的“水上威尼斯” 。 冬天则刮大风 ， 老人住在海边风湿病更容易犯 。 而海呢 ， 因为启东处于长江入海口 ， 携带大量泥沙而下 ， 海水质量想想便知 ， 所以 ， 无论是气候还是环境 ， 这里根本不适合度假 。

典型的收割一些刚需小白和养老人群 。

你要是有个七八十万 ， 可以海南、东南亚 ， 乃至全世界最好的度假酒店轮番去住了 ， 何必把他交给黑心开发商呢 。

再说下南通新机场 。 机场选址无论是海门的四甲还是二甲 ， 反正都是东部广大乡下地方 ， 土地并不值钱 ， 离南通主城区并不近 。

就好像真正有价值的地方是靠近主城区的南通西站 ， 这里以后汇聚沪通高铁、南通地铁、城际轻轨、公交等 ， 类似于上海的虹桥枢纽站 。

所以 ， 南通新机场 ， 就相当于浦东机场 ， 又偏又远 ， 对于南通来说 ， 很难沾光 ， 没有10年20年别提有大发展 。 这就好像盐城也有很多上海的飞地 ， 但是这些年下来 ， 盐城发展很一般 。

说白了 ， 在全国一盘棋、长三角分工化的当下 ， 人家要的是地、你让步的是原始资源 ， 真正给你带来的附加值少之又少 ， 机场、高铁、轨道这些都是标配了 ， 并不稀奇了 。

所以 ， 现在所说的 ， 上海“北门户”、一小时同城圈 ， 落地起来需要5-8年时间 ， 发展起来再需要5-8年时间 ， 房住不炒、政府控盘的背景下 ， 那些房价上涨幅度 ， 放在这样一个长周期下 ， 显得微不足道了 。

而且 ， 主要是 ， 今年年初至今 ， 南通市区+经开区的房价已经普涨20-30% ， 补涨基本完成 ， 行情进入尾声 ， 现在入场 ， 只能是高位站岗 ， 为国接盘 。

其实 ， 我们在写这篇文章的时候 ， 内心是矛盾的 ， 一方面是国家级诸多利好的叠加 ， 一方面是本身发展的沉疴 ， 南通楼市的理想和现实 ， 中间很可能隔了一条巨大鸿沟 ， 类似于长江 。

追踪调研南通的这一年 ， 眼见着经开区刚需房源的枯竭、崇川区豪宅项目上了4万、城区二手房普涨20-30% ， 对于南通来说 ， 2019年是个楼市的大年 。

从人群来看 ， 外来客主要集中在经济开发区及苏通园区 ， 这片区域的供应量也捉襟见肘 ， 只占了很少的比例 。 而传统的市区更多吸引如皋、如东、海安等远郊市县的年青刚需人群 。 所以 ， 很大程度上 ， 南通楼市还是个内需市场 。

只是短期内 ， 各种消息释放、投机心态浓厚 ， 楼市畸形发展 ， 留给外界一个看不清的南通市场 。

其实 ， 最根本的还是看一个城市对人口、产业、政策的吸附和吸引能力 ， 南通大可不用这么急功近利先把房价炒高 ， 而是学一学长沙、重庆 ， 先提高自身竞争力 ， 修炼内功 ， 有了这么多外部利好的加持 ， 到时想不起飞都难 。

如果放到全国来看 ， 南通的发展不算太差 ， 房价水平也不算太高 ， 但是跟江苏省内、特别是沿沪区域城市来比 ， 如昆山、太仓、花桥等 ， 同样的价格 ， 算不上有任何优势 。

唯一不同的是 ， 南通目前还是个“三不限”的城市 ， 首套3成 ， 二套4成（部分可操作成3成） ， 政策上的优势掩盖了一切 ， 把本地人以及周边城市人群搅动了起来 。

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