“房住不炒”、“因城施策”、“三稳目标”、“不拿房地产刺激经济” 。

加了一个因城施策 ， 基本上 ， 可以概括明年楼市的一切了 。

这21个字 ， 说明了一切 ， 道尽了天机 。

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回顾2019年 ， 诸多唱空、悲观的声音 ， 但今年房地产市场表现出超预期的强韧 ， 明年尽管房地产销售和新开工规模均可能小幅调整 ， 投资增速从今年的两位数降至中低速 。

但受益于库存持续下降、建筑安装投资回暖 ， 在未来一段时期 ， 房地产不会出什么大问题 ， 因需求强劲 ， 稳字当先 ， 政策灵活 ， 仍是中国经济的重要稳定器 。

中央经济工作会议提到加大城市困难群众住房保障工作 ， 做好城镇老旧小区改造 ， 2020年的棚改旧改或超预期 。 目前土地市场已经在逐步回暖 ， 明年新开工不差 ， 竣工周期也会支撑建安投资 ， 2020年房地产投资或将继续保持较强韧性 。

今年前11月中国房地产开发投资增速保持在10%以上 ， 表现优于去年的9.5% ， 房地产销售面积基本持平于上年同期 ， 而去年全年已创下历史高位；70个大中城市新房价格指数同环比均连涨逾四年 ， 但已显现放缓趋势 。

总量大 ， 基数大 ， 市场大 ， 房地产有强韧性 ， 不会出大问题 ， 我再一次划重点 。

截至今年10月 ， 全国棚改已开工300万套 ， 超额完成年度289万套的计划总量 ， 并已超额完成“十三五”2000万套棚改目标任务 。

中国的“房住不炒”已经进入第四年 ， “三稳”原则也连续第两年中央经济工作会议中提出 ， 意味着房地产调控的总体框架明确 ， 明年更像是今年的怀旧版 。

四年时间 ， 房地产调控的总体框架非常明确 ， 明年也只是持续和重复 ， 我再一次重复和强调 。

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不过 ， 在货币环境整体略有宽松的情况下 ， 房地产融资条件不太会再紧了 ， 而地方“因城施策”的微调可能继续增多 。

会有什么样的变化和微调？

需求侧的行政政策、信贷政策具备调整空间 ， 而且基本上是变化大势：

一是各地从“人才引进”的角度因城施策 ， 进一步放松人才落户和购房条件、提供购房优惠；

二是对刚需及置换型、改善型需求群体放松过于严苛的限贷条件 ， 如“认房又认贷”中有贷款记录即视为二套房的认定标准 。

而供给侧（开发商）的融资政策尚无明显放松的迹象 ， 高层还在观望 ， 但也不会再收紧 。

通俗解释 ， 2020年将有更多城市 ， 通过放宽落户条件、缩短或取消非户籍人口购房所需社保缴纳年限、降低二手房限售标准等 ， 变相放松地产调控 。 针对房企融资的监管大概率也不会继续收紧 ， 此前有关领导已经指出要综合多种工具对房地产融资逆周期调节 。

今年楼市政策上呈现一四季度偏松 ， 二三季度收紧的特点 ， 4月的政治局会议重申房住不炒 ， 随后银保监会和发改委分别收紧房地产信托融资和海外发债 ， 年中的政治局会议首次提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段” ， 同时因城施策 ， 各地或松或紧的调控贯穿全年 ， 到四季度 ， 尽管中央的定调未有变化 ， 但地方边际放松的冲动似有所增强 。