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完善土地供应制度

深圳这两年新房房价的平稳 ， 首先得益于我们一直是要求采取“双限双竞”的方式 。 但是我们也看到土地供应规模太小 ， 对房地产市场仍然保持供应关系的平稳、稳定房价是不利的 。 从2019年的情况来看 ， 我们是前所未有地供了11块地 ， 以前我们都知道16、17、18年就是供一两块地拉倒了 ， 这个肯定不行 ， 房地产市场价格的平稳 ， 最终是靠供求关系 ， 最有效的还是新地 ， 城市更新一拆 ， 至少7、8年以后才能形成有效的供给 ， 那几年忙着跟居民谈数了 。 真正的供给、有效的、比较快的供给 ， 还是在于新的供给 ， 不是说拿不出来 ， 而是可以拿出来 。 2019年我们拿出十余块地 ， 我是建议“十四五”开始我们还得考虑用市场的方式解决市场的需求 ， 要保持今后更多的供应土地 ， 不能再卡 ， 在 2020年我建议继续保持 ， 继续拿出十块左右的土地来拍卖 ， 在居住用地选址上尽量侧重需求旺盛的西部地区 。 供应方式还是要用“双限双竞” ， 因为这种方式是有利于房价的稳定 。 对地价和房价都限了以后 ， 让大家更多地竞拍公共住房和保障房 ， 大家可以理性地考虑我可以配多少 ， 可以考虑你的利润空间 ， 这样对企业、对政府、对市场、对老百姓都是有好处的 。 这个应该说是深圳创造了一个很重要的经验 ， 我估计这个是一定要坚持下去的 。

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加强房地产金融管理

在房地产的金融管理方面 ， 政策导向重点是在政策型的金融方面 ， 政策金融方面一个是我们要创新政策性的住房银行的模式 ， 今后要有更多资金的支持 ， 还有创新房地产投资信托的资金 ， 包括REITs ， 这个REITs离我们已经远了 ， 因为我们实际上现在深圳都已经尝试成功了一旦REITs 。 今后如果国家把公募REITs进行推进 ， 推到我们的住房领域 ， 特别是人才和保障性住房领域 ， 我们的REITs产品会非常多的 。 同时我们深圳今后也会出台政策 ， 对于商业办公用房大量的空置 ， 租不出去、卖不出去的商业高端用房 ， 转成租赁用房以后 ， 这也是可以通过REITs的方式盘活这个资金 。 REITs离我们已经不远了 ， 今后两年可能会有更多的这样的项目来入市 。 其次是建立房地产市场和金融市场防护机制 ， 从目前来看 ， 中央对于房地产金融进入到房地产市场的管控还是比较严格的 ， 特别是对于企业违规设立资金池 ， 购置开发建设用地 ， 这个概念怎么界定 ， 今后还是要研究一下 ， 因为这一点也是对于我们很多企业的融资能不能进入房地产企业是一个很重要的限制 。

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完善住房税收政策

完善住房税收政策 ， 这一块主要是按照国际接轨的现代化的税收政策 ， 从增减平衡为原则 ， 完善差别化的流转政策 ， 增加持有 。 周期比较长税收比较麻烦 ， 但是差别化的税收政策 ， 包括房地产的税收真的能够建立起来 ， 现在用行政的手段 ， 包括限购、限售等等可以退出市场的 ， 但是这个过程应该是比较漫长的 ， 做起来比较麻烦 ， 因为他涉及到事权在中央 。 这里面简单说一个问题 ， 租赁税的减免 ， 这是地方主动性会比较大 ， 像去年深圳为了培育发展租赁市场 ， 对个人的出租屋我们提出了五年实施零税率 ， 个人的出租户你的增值税、房产税、个人所得税全部免了 ， 零税率 ， 这个应该说去年我们提了这个政策以后 ， 在7月份的市政府7号文件写进去了 ， 到了2020年之后 ， 把这个平台租金指导价格报上以后 ， 很多个人拿了房子到平台以后可以免税 ， 只要你的价格符合他的租金指导价格以下 ， 你就可以不交税 。 这对个人是一个很大的政策 。 但是对企业目前还没有什么很好的政策 ， 目前企业4%的房产还得交 ， 增值税还得交 ， 尤其比较大的是增值税 。 今后在这个方面深圳要可以探索 ， 特别是对于长租公寓租赁企业 ， 像其他的租赁企业 ， 把增值税也在一定范围内进行免税 ， 也给个5年 ， 这样会让更多的企业愿意去干租赁这个事情 ， 觉得这是一个比较好的政策 。 房产税不多讲了 ， 这个事情是大家在探讨的 。

全国楼市发展已到顶点 ， 但仍存在机遇