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房地产市场发展顶点已经出现

从全国房地产市场形势来看 ， 我个人认为房地产市场发展的顶点基本上出现了 。 这里面有一些指标可以看一下： 基本告别了住房短缺 ， 住房条件显著改善 。 2018年的时候城镇人均住房面积超过39平方米 ， 2019年、2020年这个指标可能要达到40以上 。 中国国情比较特殊 ， 在有限的土地上承载了14亿人口 ， 而且这14亿的人口基本上都集中在一半的国土上 ， 所以这种情况下显得我们的土地的紧缺程度要比其他国家要紧缺得多 。 从这一点来看 ， 达到39平米、达到40平米 ， 已经是很高了 。 个人认为不可能再有太大的增长 。 从住房的套数来看 ， 全国的住房套户比关系差不多是1.09 ， 能够多出来空置的比例大概就是9%左右 ， 从西方用的一些指标来看 ， 空置率的指标一般是3—10%这个区间 ， 达到10%以上就开始出现比较严重的过剩 。 虽然我们现在这个界限接近 ， 从这里来看他的总量和住房的储备 ， 应该说是充足的 。 从其他的指标也可以看到顶点的到来 ， 比如开发投资05、06年基本上达到顶点 ， 之后开发投资增长的速度开始向下行 。 还有房地产的开工和销售 ， 绝对值的指标趋势下降 ， 新开工面积的趋势18年前后趋势很明显 ， 18年前后基本上是一个顶点 ， 新开工面积以后绝对值来看不会出现大的增长 。 销售比 ， 如果从曲线来看好像还能往上走 ， 但是这是一个模型 ， 通过这个模型感觉就是在18年前后是他的极大值 ， 之后的销售面积是下行的 。 所以 ， 我认为40周年的成长周期基本上到顶点了 ， 之后应该是一个逐步缓慢地下滑的过程 。

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还有20个左右的大城市存在发展机遇

总量虽然达到了顶点 ， 但是并不见得所有城市的楼市都是这样 。 中国的城镇化才到60% ， 离75%还远着呢 ， 还有2亿的农民还要进城 。 房地产市场的重心到底在哪里 ， 政府要调控的关键区域在哪里？我认为就是一个热点的大城市 ， 这些热点大城市大概率是20个左右 。 因为 ， 中国的城镇化发展 ， 特别是农民可以直接到城市里来打工 ， 中小城市也可以直接到大城市来工作 ， 特别是大城市他的房地产市场通常积累的还是一个非常可期的一个市场 。 我最近看了一下长三角和珠三角的每个区域十几个一二线到三四线城市的变化 ， 这些城市他的资金基本上趋近于房地产 ， 特别是三四线城市 ， 一二线城市基本上控得比较严 ， 而且一二线城市有实体经济有产业需要贷款 ， 而很多的三四线城市要么是传统产业的转型 ， 像佛山和中山 ， 要么没有形成很好的支撑产业 ， 整个银行的贷款50%都集中在房地产 。 这对房地产当然是一个支持 ， 但是也是一个很危险的事 ， 因为你没有产业支撑房地产 ， 没有产业支撑的城市 ， 他的房地产市场做不大的 。 而且会让很多的发展商觉得预期没有办法达到的 ， 没有办法做准确的判断 。 从这一点来看 ， 我们城市化的趋势几大都市圈 ， 特别是长三角、珠三角还是最火的房地产开发投资的一个范畴 ， 但是也要认识到这些城市他的房地产市场差异也是很大 。 在这些城市当中的带动者比如省会城市、全国经济中心 ， 他们会升；但是到三四线城市很难判断 ， 这需要自己去了解这个市场 ， 如果他的整体经济结构健康 ， 他能够有产业支撑 ， 他能够吸引更多的人到这里就业 ， 这个房地产市场应该是可期的 ， 所以我们企业要把握的是这些问题 。 上面提及的20多个大城市基本上能够形成新兴产业吸引劳动力 ， 各种要素向他集中 ， 这些城市关键的问题是要解决供求关系 ， 从长远来看不断地增加土地供应 ， 要满足住房供应供求关系的平衡 ， 这样才能保证城市长期地保持房地产市场的稳定与发展 。 如果像现在动不动看到南京、杭州、合肥这些城市去化周期就是2、3个月 ， 那就有问题了 ， 因为房地产不是生产出来的 ， 你必须要始终保持8、9个月的供应储备 ， 你的房地产市场才能健康 ， 房价才能稳定 。 如果动不动作就是3、4个月的去化周期 ， 这些城市的房价就波动大 ， 调控就会对这个行业造成一些影响 。

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