图为龙湖北京房山天街实景图

但项目团队最终凭借专业的商业研判和市场分析能力 ， 成功打动了很多商家 ， 一起去打开京西南全新市场的商业窗口 。 2018年9月开业之时 ， 其引进的260多个品牌中超过半数为区域首店 ， 并以出租率100%、开业率100%的成绩惊艳亮相 。

首店、旗舰店等优质品牌的入驻 ， 代表着一个商场的招商能力 ， 以及对所在区域的市场预期和自身运营能力的自信 。 但龙湖商业一直在做的是 ， 在满足消费者当下需求之后 ， 商场再往前走一小步 ， 去引领消费 ， 达到更强的辐射能力 。 这成为龙湖商场保鲜的又一个优势 。

04 · 品牌随市场消费趋势而动

在地产开发中住宅像一道填空题 ， 而商业则是一个持续不断的取舍选择题 。

“半年不来 ， 或者三个月不来 ， 你就能看到商场里面的品牌发生巨大的变化 。 ”龙湖环一区商业分别会做三年规划和半年基于动态数据监测的调整方案 ， 长期规划是为商场的未来定调 ， 短期调整是为了汰换掉已与商圈居民消费习惯走势不符的品牌 ， 前者要求运营人员对整个消费市场有预判 ， 后者要求运营人员了解每个品牌店铺的动态 ， 并能提出针对性解决方案 。

龙湖大兴天街有将近35%的品牌是餐饮 ， 口味和层次也非常丰富 。 2016年商场开业之后 ， 运营人员逐渐摸到了“南城人”的饮食喜好 ， 比如：口味偏重、喜爱肉类 ， 所以在商场品牌升级焕新过程中引进了戈壁牛羊、太二酸菜鱼、受气牛肉、葫芦娃等餐饮品牌 ， 替换掉一些人气下降的清口菜 。

此外 ， 市场消费需求变化极快 ， 如果一家餐馆出新菜的频率跟不上消费者的求新欲望 ， 就会进入业绩瓶颈期 。

通常情况下 ， 龙湖运营人员会针对这些店铺提出业绩增长的优化方案 ， 如：推出新品、加强推广、服务提升等 。 如果努力过后仍旧达不到双方的预期目标 ， 就会重新思考调整合作 。

还有一种调整 ， 属于空间细切 ， 增加整个商场的品牌数量和维度 。 例如 ， 龙湖大兴天街去年引入的品牌数量为278个 ， 今年增加到了330个 。 一些销售数据和店铺面积不匹配的品牌 ， 会被缩小相应的面积 ， 龙湖商场再引入市场上新崛起的品牌进驻 ， 带来更多人气 。

长楹天街在过去一年中调整了198个品牌 ， 相当于更新了34%的品牌 ， 最终完成了整个商场的定位升级 。 龙湖房山天街开业一年以来在实现超80家品牌升级迭代的同时 ， 依旧保持着全年100%的出租率 ， 满足更多商圈客群多元化物质需求 。

来自第三方的市场调研数据 ， 被长楹天街团队注意到 。 数据显示 ， 今年运动类品牌的销售增长超过20% ， 老爹鞋、小白鞋在市场上热度上升 。 黄金价格上涨 ， 饰品类的全国消费额下降了约24%；随着体育、快时尚的增长 ， 女装消费下跌了20%左右——根据市场消费动态和品牌销售数据主动进行调整 ， 这是龙湖商场的有一条保鲜经验 。

05 · 做内容的集合

商场实际上也是一个流量生意 。 而提升客流量的方式除了依靠精品店的日常带动 ， 还有空间IP和内容店的人气玩法 。 例如 ， 龙湖北京大兴天街联合中国古动物博物馆落地了一个古动物化石展 ， 一直把IP影响力打到了中关村 。

图为龙湖北京大兴天街古动物化石展

在商场设计的最初阶段 ， 龙湖商业就会考虑留下足够的空间去做内容IP和客群互动 。 大兴的双中庭面积约600平米 ， 这是它可以做古动物化石展的前提 。 今年大兴天街还联合泡泡玛特打造了一个最美穹顶 。 长楹天街的中庭 ， 则经常被用来做主题活动 ， 包括“故宫藏影——西洋镜里的宫廷印象”百年影像特展等 ， 颇受消费者欢迎 。

通过IP内容 ， 让消费者在逛街的同时还有得可玩 ， 才能把他们拉出屋门 ， 拉进商场 ， 甚至让他们驱车半小时到来有一个充足的心理预期和理由 。