权益占比低的问题 ， 已经困扰滨江多年 。 据克而瑞2016年-2018年数据显示 ， 三年权益占比分别为78.21%、42.27%、44.09% 。 到2019年 ， 更是进一步下降到37.73% 。

权益占比未来或将继续下降 ， 因为据其2019年半年报显示 ， 新增土储项目15个 ， 只有一个是100%持有 ， 其余的权益占比均在20%-75%不等 。

除了权益占比低 ， 滨江还一直被诟病土储不足 。

截至2018年年底 ， 其土储货值仅为1403亿元 ， 权益货值仅有658亿元 ， 这明显与销售规模不相匹配 。

去年 ， 滨江拿了28块土地 ， 土储货值虽然飙升到2500亿元 ， 但付出的代价也不小：上半年拿地耗资257.9亿元 ， 同期增长16.75%；拿地成本较同期涨幅竟高达85% 。

随着拿地加速 ， 担保频次和负债率也在水涨船高 。 在其公告列表的各项文件中 ， 几乎每一封关于竞得土地使用权的公告 ， 都伴随着为旗下公司提供担保的公告 。

据中期报告显示 ， 滨江上半年有息负债287.375亿元 ， 同比上涨近10%；货币资金121.03亿元 ， 同比上涨68.33%；

资产负债率高达81.19% ， 这与滨江“2016年-14%、2017年-4%”的负债水平相比 ， 已经大幅增长 ， 而且已经超过了60%-80%的安全值 。

除了过低的权益占比、高企的负债率 ， 区域布局的困境 ， 也一直是滨江亟待解决的问题 。

早在2015年 ， 滨江向一线城市进军 ， 先后拿下上海宝山“地王”、深圳龙华工业园 。

可是 ， 溢价91.7%竞得的宝山“地王” ， 却偏偏遇上限价政策 ， 最终只得在时隔三年后减配入市；深圳的项目 ， 又因土地性质问题迟迟没有进展 ， 最终在经历与合作方对簿公堂之后 ， 以撤资告终 。

首战出师不利之后 ， 虽然又陆续在沪深两地摸索 。 但从近几年的销售额来看 ， 杭州及其周边地区仍是滨江业绩的主力 。

2018年 ， 850.1亿元的销售额中 ， 仅杭州就占了600多亿；2019年 ， 销售额的主力也不外乎五个地区：杭州、金华、嘉兴、衢州、绍兴 。

金华、嘉兴等距杭州不足200公里 ， 滨江的开发战略 ， 有点“恋家” 。

除了销售额 ， 土储方面的区域性特点也十分明显 。 2018年 ， 滨江在浙江的拿地金额占比就超过了9成；2019年 ， 购入的土地大部分位于杭州及其周边区域 。

只在一个区域深耕 ， 虽然会带来管理成本低、品牌认知度高、地方资源等好处 ， 但是弊端也是存在的 ， 比如 ， 杭州的地方政策和房地产市场变动 ， 都会直接影响滨江的业绩 。

滨江在严重依赖浙江本土的情况下 ， 虽然突破了千亿大关 ， 但千亿之后则又有新的挑战 。

首先是规模与质量的平衡 ， 定位高端且口碑较好的滨江也出现了“行业通病” 。 比如集体维权、股民诟病等问题；另外 ， 如何解决权益占比、负债率、区域布局等问题 ， 都是无法逃避的事实 。

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买房买股 ， 都要谨慎

随着阿里巴巴上市、亚运会落地、G20峰会等一系列重大利好 ， 让杭州近几年房价持续大涨 ， 至今没有止步的势头 。

而在这样的大好形势下 ， 作为杭州土生土长的地主 ， 主城区多个楼盘在售的滨江集团 ， 股价却一直不温不火 。

股民纷纷吐槽：如果股价上不去 ， 销量突破千亿 ， 跟我有啥子关系？

其实 ， 股价这么不给力 ， 不光散户着急 ， 戚老板更着急 。

自2017年以来 ， 滨江第一大股东杭州滨江投资的增持就没断过 。 2018年4月 ， “6天3次增持”更是引发持续关注 。

尽管增持不断 ， 但其股价在短暂拉升后 ， 也如一江春水向东流了 。

自2018年4月跌破7元之后 ， 滨江的股价一直在低位徘徊 ， 其市值一度跌破百亿 。 这差不多是武林壹号（由滨江开发）几栋楼的价值 。