不同于住宅市場有大量的個人交易者 ， 購物中心由于交易資金規模龐大 ， 交易對象只能是各種類型的機構 。 機構對于購物中心、寫字樓等商業地產的資產估值 ， 基本遵從一條規則：valuation=NPI/cap rate 。

NPI即NetProperty Income ， 可以翻譯成營運利潤 ， 是商業項目未剔除利息、所得稅 ， 并不考慮公允價值變動損益的年利潤 。

而Caprate即capital rate ， 一般翻譯成資本化率 ， 資本化率一般受到區域市場的影響 ， 越是成熟的市場 ， cap rate越低 ， 而發展初期、不成熟的市場 cap rate越高 。 可以從買方要求的回報率來理解cap rate在成熟的市場 ， 買方要求的回報率較低 ， cap rate相應較低 ， 因此愿意承擔更高的購買價格 。

這種估值的規則決定了 ， 如果要通過收購商業項目最終獲得增值回報 ， 核心是要提高NPI 。 NPI=收入-運營費用 ， 所以NPI的提高來自兩方面：