4. 信用思考：除了ROIC外 ， 还应该看什么？

对于房企盈利的判断 ， ROIC虽然有诸多优点 ， 但仍有不适用或者不能完全反映客观情况的时候 ， 这时候也需要对其进行修正或者参考其他指标 。

1）由于利息资本化处理 ， 房企的ROIC是被低估的

地产行业会计处理的一个独特之处在于借款利息的资本化处理 ， 一定比例的借款利息在报表中会被计入存货成本而非财务费用 。 由于ROIC的分子端仅加回财务费用而不会考虑被资本化的利息 ， 房企的ROIC实际上是被低估的 。 利息资本化比例越高的房企 ， ROIC越被低估 ， 对其修正需要加回被资本化的利息 。

以绿地控股为例 ， 其2017年ROIC仅4.29% ， 甚至低于其2017年财务融资成本5.19% ， 从账面上来看其资本收益率甚至不能覆盖其借款利率 。 但实际上绿地控股2017年资本化的借款利息达到127.1亿元 ， 利息资本化比例达到88.7% 。 如果考虑加回资本化的利息 ， 其ROIC大幅提升至7.80% 。