最近，一位温州小伙伴过来说，想投资北京的商铺 。 给他看了下房产网上的数据，价格让他真的没想到——

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| 主流的价格区间仅仅是3-5万/平 。
北京的商铺如此“便宜”，竟然只有同地段住宅的一半 。 温州的朋友简直怀疑穿越到了十年前 。
惊不惊喜，意不意外？
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昨天，一对一的粉丝聊，内蒙古一座比较富裕的地级市 。 当年买了万达广场配建的住宅底商，怀着满心的憧憬和希望 。
很多当地中产家庭都以这座万达“为荣” 。 当时开盘的价格是27000/平，这位朋友买的总价是500万 。
当时的住宅多少钱？8500/平 。
也就是住宅的3倍多 。
递增了两年后，但现在租金只有15万/年 。 已进入了不温不火的稳定期，租户也不再同意继续递增 。
年化回报率只有3%，还不如定期理财收益高 。
| 跟着万达的那批闭眼买商铺业主，现在普遍抱怨起来 。
问题出在哪了？
要知道北京的商铺价格，3万/平也能买到五环以内的了 。 这么多拆哥粉丝咨询买房，“散户”关心商铺的人，则是越来越少 。
房产的逻辑，似乎完全错乱了？
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作为全国经济中心上海，住宅的租售比在60倍，也就是说年租金回报正常就在1.3%~2.2%这个范围 。
北京的住宅租金年回报率平均也只是：
| 1.4% 。
如果是教育资源集中的房价高原，老破小的租金回报率甚至低于0.8% 。
现在就有一个非常重要的观念：
| 商铺与住宅的房价比值 。
十年前，房产大佬一直给众人灌输的理念是，商铺房价要到住宅的2倍以上才合适 。
事实证明，以上全错 。
一线、强二线城市的商铺，已经远不如住宅房价，甚至更低 。 比如上海，商铺房价/住宅房价≈0.35，原因为何？
因为商铺的租金已经很贵，上海房价很高，如果再接力上涨，商铺的租户无法承受之重，于是商铺的售价就高不了 。


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北京的比值是0.4~0.5左右 。
四五线城市，商铺比住宅贵，这个逻辑依旧成立 。 例如九江、信阳、连云港，商铺房价/住宅房价≈2 。 因为小城市不缺住宅，周边农村别墅大而美，人们投资住宅的兴趣不大 。
当地的小土豪们投资好地段的商铺，反而显得有些价值 。
总之：
| 商铺的房价，已经与住宅房价完全脱轨 。
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“一铺养三代”，是过去几十年来老百姓广为人知的投资理念 。
但人们投资观念的画风切换，让钱流不到商铺里去，也是商铺价格停滞不前的关键原因——
| 有钱人会把钱流向住宅，而不是商铺 。
小城市或者县城，住宅总价低，一般不超过150万，“标的太小”，难以作为大体量资金的“蓄水池 。
而这种量级城市，住宅整体存量是过剩的，住宅也很难涨价，人口净流出，靠租金也很难回本 。
“七普”人口数据出炉，在过去的十年年，全国城镇人口增长了2.4亿人，乡村人口相应少了1.6亿 。
但，商铺的供应量也大幅上升，人口结构性向南方制造业强省、龙头城市集聚的趋势越发明显 。 在城市内部，城市框架一步步被拉大，人们的消费习惯更加难以捉摸 。
不知道你们注意到没有，结果就是，大城市的商铺没有那么稀缺了 。
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分析商铺价格，有个最简单的东西，就是地图APP上的“热力图”选项 。
红色代表人流量最密集的位置，然后橙、黄、绿依次递减 。 蓝色则是人流相对最冷清的区域 。