(—)遵循“报酬递增递减规律”

在一定的技术经济条件下 ， 土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点 。 作为城市建设用地 ， 容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时 ， 容积率的增加 ， 主要引起房屋层数的增多 ， 随房屋层数的增多 ， 开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊 ， 单方造价降低；当层数达到一定值时 ， 就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等 ， 单方造价由下降转为上升 ， 而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势 。

(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系

首先 ， 城市规模大 ， 土地集约化利用程度高 ， 地价总体水平高 ， 楼面地价占房屋单方开发成本比例高 ， 通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显 ， 而小城市土地集约化利用程度低 ， 地价总体水平低 ， 房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响 ， 通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显 ， 而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价 。