表 5：公司分业务营收和成本预测... 25

表 6：公司主要自持物业重估值情况... 26

表 7：公司NAV估值表... 26

表 8：可比公司动态PE估值表... 27

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公司简介：20年老牌开发商 ， 开发自持并重 ， 转型突破进行时

1.1.       深耕京津冀20余年 ， 开发自持并驾齐驱

万通地产是一家深耕京津冀区域20余年的老牌房地产公司 ， 奉行以住宅地产为主、商业多元业务为辅的业务架构 。 公司前身先锋粮农实业股份有限公司1998年创立于北京 ， 并于2000年在上海交易所上市 ， 主营业务为粮食深加工 。 2002年公司受让“北京新城国际”和“亚运新新家园”项目 ， 自此变更主营业务为房地产开 。 2006年 ， 公司提出战略目标转型 ， 着力打造住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系 ， 开发与运营并驾齐驱 ， 全力打造“万通中心”商用物业品牌 。 2010年起公司进一步加大了商用物业的开发力度 ， 当年公司联合竞得北京CBD区域的中服Z3地块 ， 至此公司商用土储已成功布局北京、天津、成都、杭州等核心城市 。 2016年 ， 嘉华控股认购公司定增7.32亿股 ， 直接持股比例达35.66% ， 成为公司控股股东 ， 公司依托嘉华控股多元业务经验 ， 围绕新型城镇化建设 ， 进一步深耕京津冀区域 ， 积极探索高科技、服务业与房地产结合 ， 并于2017年6月全资收购中融国富投资管理有限公司 ， 打造地产金融发展平台 ， 实现主业由“第二产业”向房地产金融服务型的“第三产业”转型升级 。

1.2.       开发业务产品线完备 ， 自持品牌着力打造“万通中心”

公司作为一家老牌房地产开发商 ， 旗下已经拥有成熟完备的产品线 。 住宅开发方面 ， 主要包括“新新家园系列”、“新城国际系列”、“华府系列”和“公馆系列”四大产品线 。 “新新家园系列”跨度较大 ， 既包括定位刚需的如天津万通上北新新家园等项目 ， 也包括豪宅项目如北京万通新新逸墅等；“新城国际系列”主要定位刚需 ， 代表项目如天津万通新城国际等；“华府系列”定位偏高端 ， 以高层大户型为主 ， 户型面积在160平以上 ， 代表项目如天津万通华府；“公馆系列”多为公司城市综合体配套住宅 ， 代表项目如杭州万通时尚公馆 。 商业地产产品线方面 ， 公司着力打造“万通中心”甲级写字楼品牌 ， 代表项目如上海万通中心 ， 曾获美国绿色建筑协会颁发 LEED 绿色建筑认证金奖、国家级绿色建筑二星证书 ， 天津万通中心曾获天津市和平区四星级楼宇称号 。

1.3.       大股东嘉华业务多元 ， 普洛斯入股助力公司转型

目前公司控股股东为嘉华控股 ， 直接持股比例为35.56% ， 第二大股东为万通控股 ， 直接持股比例为20.3% 。 同时 ， 嘉华控股通过直接持股和海南万通御风投资间接持股总计持有万通控股85.39%股权 ， 因此嘉华控股间接持有公司25.87%股权 ， 合计持有公司股权比例为61.43% 。 公司实控人为王忆会 ， 通过持有嘉华控股82%股权实现控股 。

公司控股股东嘉华控股旗下业务多元 ， 涵盖房地产开发、体育、节能环保、现代农业、通讯技术、会展服务、矿业等8大模块 。 公司借助嘉华控股在会展、技术服务等领域的资深经验 ， 注重增强与自身产业的协同效应 ， 实现由“第二产业”向“第三产业”的转型升级 。

值得一提的是 ， 今年2月万通控股与普洛斯签订股份转让协议 ， 万通控股将持有的 2.05亿股公司股份（占公司股份总数的 10%）以协议方式转让给普洛斯 ， 转让后普洛斯成为公司第三大股东 。 股权转让完成后 ， 普洛斯将提名普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明先生出任万通地产上市公司的非独立董事 ， 并促使上市公司设立董事会战略委员会同时由梅志明先生担任主席 。 普洛斯作为物流地产巨头 ， 此次选择战略入股万通 ， 一方面体现了普洛斯对公司部分城市运营产业和发展前景的看好 ， 另一方面 ， 未来公司或将在物流地产领域与普洛斯加强合作 ， 丰富公司业务版图 。