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第三个阶段 ， 叫做资产证券化阶段 ， 也叫做房地产信托投资基金阶段 。 这是目前西方国家比较通行的一种手法 ， 房地产信托投资基金在国外称为\"REITs\" ， 是房地产证券化的重要手段 ， 而商业地产的REITs\"就是房产信托的一个分支领域 。

所谓房地产证券化 ， 通俗地说 ， 就是把流动性较差的不动产投资 ， 通过证券形式 ， 转化为资本市场上的证券资产进行金融交易的过程 ， 并将由此产生的收益分配给股权人 ， 它主要包含房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种形式 。

美国的第一支REITs诞生于1960年 ， 资产证券化兴起于90年代 ， 截至2018年末 ， 美国REITs市场规模超过1万亿美元 ， 占全球REITs市场50%以上的份额 。 从国外商业地产的发展经验看 ， 商业地产的信托基金 ， 是经过了商业地产开发及商业地产自持两个阶段以后 ， 为了实现商业物业的长久收益和稳定经营 ， 所必须走的路 。