----一房二卖、定金退还、房屋无法过户……破解“房屋买卖合同”27个大坑！//----

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"multi_version":false 清朗天空 感受法治新生态

“一房二卖”“定金退还”“房屋无法过户”“户口无法迁出”及“学区房” 等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高 。

为什么这类问题层出不穷 ， 无法杜绝呢？究其原因就在于这一纸“房屋买卖合同”书写不规范、约定不明确所致 。 因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本 ， 而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题 。

一、签订合同前

1.核对《房屋所有权证》（以下简称“房证”）上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致 ， 核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致 。

法律风险提示： 仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生 。

2.核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有” 。 （注：一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况 ， 需要亲自核实）

法律风险提示： 如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同 ， 很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况 ， 而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权 ， 极有可能被认定为房屋买卖合同无效 ， 从而引发不必要的争端 。

律师支招： 当该房屋是“共同所有”时 ， 买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋 。

3.查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形 ， 是否存在被司法机关查封等限制过户的情形 。

法律风险提示： 大家一定要特别注意 ， 若该房屋有部分银行贷款尚未还清 ， 是无法完成过户手续的 ， 只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户 。 如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款 ， 将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险 。 也许有的人会说：“房子虽然没过户 ， 但是我都搬进去住了好几年了 ， 这样应该没什么问题了吧？”答案是否定的 ， 因为房屋不同于其他一般商品 ， 房屋的所有权以登记为准 。 如果该房屋未经过户登记 ， 从法律上讲该房屋的所有权还是别人的 ， 风险之大显而易见 。