法律依据： 《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记 ， 发生效力；未经登记 ， 不发生效力 。

律师支招： 如何才能避免此类问题的发生呢？一方面 ， 买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息（俗称“查档”） ， 亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形 ， 顺便还可以确认一下房产证的真伪 。 另一方面 ， 如果无法确认该房屋是否能解贷过户 ， 不要轻信卖方的承诺而交付房款 。 （至于房屋解贷的方法 ， 后文有详细叙述）

4.确认该房屋是否存在租赁给他人的情形 。

法律风险提示： 很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题 ， 而往往忽略一些细节问题 。 例如：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形 ， 极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面 。 原因就在于 ， 我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则 ， 简而言之就是：“房屋的所有权发生转移后 ， 原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋 ， 而买方无权要求承租人搬出去” 。 再加上卖方在出售该房屋时 ， 原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权” ， 如果处理不当 ， 极易引发不必要的纠纷 。

律师支招： 所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况 ， 再决定是否购买 ， 如果打算购买已经租赁出去的房子 ， 最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可 。

5.买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱 ， 支付大额定金前一定要三思而后行 ， 因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权 ， 从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地 。

二、签订合同时

1.核对买卖双方的基本信息是否填写完整 ， 与身份证记载是否相一致 。

法律风险提示（一）： 在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场 ， 如果有特殊情况确实不能到场的 ， 可以要求其代理人出具“授权委托书”（该委托书经过公证法律效果更佳） 。

法律风险提示（二）： 如果父母以未成年子女名义购房 ， 由于未成年人是限制民事行为能力人 ， 不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同 ， 此时需要法定代理人与其一起签署 。

2.核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息）与房产证记载内容是否相一致 。

三、房屋交易税费承担

1.明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担 ， 还是各自承担 。 （主要是指：契税、交易费、营业税和个人所得税等）

法律风险提示： 现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷 ， 所以税费由谁承担一定要约定清楚 。

律师支招： 一方面除了上述主要税种外 ， 还有必要在“合同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定 ， 具体细化应由哪一方承担 。 另一方面 ， 还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前 ， 遇国家、本地区房产政策调整 ， 造成交易费用增加时由谁来承担 。 如果双方解除合同 ， 由某一方承担 ， 还是由双方按比例共同承担 。

2.一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形 ， 而不能轻信房主一面之词 。