六、购买“学区房”

1.什么是学区房？

顾名思义“学区房”是归属于一些教学质量好、水平高的中小学学区地段的房产 。 所谓的教学质量优劣实质上是教育资源分配不均衡所致 ， 家长们为了让孩子不输在教育的起跑线上 ， 不惜花费重金购置“学区房” ， 也是拼了……

2.购买学区房需要注意哪些事项？

(1)确认所购房屋是否属于入读学校的学区 ， 有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔 ， 但不一定是“学区房” 。

律师支招： 不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺 ， 也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房” ， 最好实地考察一番 ， 亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱 。

(2)了解所购买的“学区房”落户时间是否符合入读学校的要求 。

律师支招： 家长们有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题 ， 确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合 ， 此外还要咨询学校有没有充足的名额可以让孩子入学等 ， 确保买的安心、住的放心 。

（3）一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视 。 “学区房”不同于一般的房屋 ， 如果孩子户口无法迁入 ， 那么孩子的名校梦 ， 只能去梦中实现了 。

（4）将卖方对“学区房”的承诺写进合同里去 ， 并约定好违约责任 。 （口说无凭 ， 写进合同里也算有个保障）

（5）最后 ， 笔者还是忍不住要提醒一下 ， 房屋主要还是用来居住的 ， 所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要 ， 切勿一味追求“学区房”而因小失大 。

七、合同的违约责任和解除条款

1.对于合同的违约行为 ， 买卖双方一定要明确其所适用的违约责任 ， 否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的 。

律师支招： 对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题 ， 都要事先约定“违约的处理方式”和“违约责任的承担方式” ， 以便于日后维护自身的合法权益 。

2.最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题 。

八、房屋的交付

1.详细约定房屋交付的标准并列出清单 。 要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出 ， 千万不要图省事 。

法律风险提示： 如果买卖双方仅是在合同中约定“保持房屋原样进行交付”这样的约定太过于模糊 ， 往往很难起到保障作用 ， 请大家看一则小例子 。

范例： 曾经发生过这样的事情 ， 买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意 ， 于是很快签订了买卖合同 ， 在房屋交付条件中注明“按现状交付” ， 但是买方交完房款、办理完毕过户手续后 ， 在办理房屋交接时 ， 发现房屋内的精装修都被拆除 ， 空调等设备也被拆走 。 当买方提出强烈质疑时 ， 中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的 ， 房价款中不包括精装修的 ， 这种情况让买方始料不及 ， 又无话可说 ， 因为在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不能保证胜诉 。