房地产行业在国民经济中的地位、由此形成的监管政策、货币政策、政策下的房企转型 ， 种种迹象都表明新房市场未来只会是一块缩水的蛋糕 。
一个缩量的市场 ， 有利于资源向头部集中 ， 同时也更容易引发反垄断带来的压力 ， 更何况 ， 小池塘里养不出大鱼 ， 即使市场份额够大 ， 贝壳也难以大展宏图 。
新房 ， 只是贝壳阶段性的支柱 。
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二手房：想象力不足
不同于现阶段的新房为主 ， 未来贝壳的房产经纪业务还是要看“初心”——二手房业务 。 那么二手房业务能不能扛起增长重任呢？
这需要解决两个问题：
第一是 ， 2021年的二手房行情是如何形成的？会持续多久？
多年来 ， 二手房的定价权都在市场 ， 是买卖双方写上的结果 。 今年以来 ， 多个城市推出了二手房成交指导价 ， 包括深圳、上海、广州、西安、成都、合肥等地 ， 北京一直没有动静 ， 国庆节前 ， 海淀区的房地产经纪协会发布的部分小区二手房指导参考价 ， 可以看做是跟进的信号 。
政策之下 ， 多地下架了价格虚高的二手房源 。
二手房指导价推出叠加上文提及的信贷收紧 ， 二手房刚需只能延时满足 ， 与新房之间呈现出跷跷板效应；房产税进程的加快 ， 弱化了房子的金融属性 ， 希望通过房子升值实现资本利得的投机需求减弱；共同造成了二手房成交量疲软 。
第二是未来的空间有多大？
一个共识是 ， 和房地产行业有关的政策大体上仍会遵循“房住不炒”的基调 。 等房企的降杠杆、转型乃至出清完成之后 ， 二手房市场与新房之间的跷跷板效应将大幅减弱 ， 人们的改善性需求将占据二手房的主导地位 。
天风证券显示 ， 截至2020年房地产存量总资产为375万亿元 ， 二手房交易额为7.4万亿元 ， 二手房的流通率为1.97% 。 根据预测 ， 到2024年 ， 房地产存量总资产为511万亿元 ， 二手房交易额为12万亿元 。
贝壳二手房在当前佣金率为1.5%左右 ， 行业内其他中介要低一些 ， 假设整体佣金率为1.2% ， 市场规模为1440亿元 ， 按照2020年贝壳的市占率26% ， 能分得的收入额约为374亿元 。

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图5/6

2021年前三个季度 ， 贝壳二手房的收入为259.6亿元 ， 简单时间加权 ， 全年二手房收入为346亿元 ， 增长空间已经不大 。
那么 ， 在有限的空间里 ， 是否可以实现利润端的改善？
贝壳能干涉但不能凭空制造个人的买卖意愿 ， 所以在盘子大小上无能为力 ， 只能在市占率上提升 。
一个明确的趋势是二手房市场会向房源的价格更透明、信息更对称的方向发展 。 “真房源”曾经是贝壳或者说链家的竞争力之一 ， 未来真房源带来的优势可能不再那么突出 。
另外 ， 新房的房源集中在开发商的手中 ， 集中的开发商不易触达分散的客户 ， 贝壳就拥有了通过客户规模获取更大的议价权的空间 。 二手房的房源则分散在个人手中 ， 除去着急变现的 ， 多数房主等得起 ， 这会让他们更倾向于货比三家 ， 谁能帮自己以更高的价格、更低的成本售出 ， 就让谁做自己的生意 。
对于二手房的购房者来说 ， 中介只要有基本的资质、正规运营 ， 渠道费用低 ， 就可以考虑合作 。
“独家房源”和“真房源”的差异化竞争优势被消减的时候 ， 随之而来的会是竞争加剧 ， 贝壳能不能守住市场份额 ， 决定了二手房业务上的增长空间 。
贝壳大力发展互联网家装 ， 斥资80亿收购家装品牌 ， 同样是为自己培养新的业务增长极 。