2.2 微观层面 ， 核心城市居民加杠杆将有力支持基本面

核心城市边际购房杠杆率的小幅提升即可撬动核心城市成交量 ， 不需要杠杆率的大幅度变化 。 以北京为例 ， 2016年高峰时期边际购房杠杆率为27.5% ， 2018年为11.3%；上海2016年繁荣时期为30.8% ， 2018年为14.8% 。 杠杆率不需要提升太多 。 而三四线杠杆转移体量并不小（过往四年就增加了13.2万亿） ， 如果这个体量的按揭资产配置未来有一部分转移到一二线的话 ， 就足以支撑核心城市基本面趋势性变化 。 而这个转移正是我们第一部分论证的 。 当然要达到2016年繁荣水平 ， 需要杠杆的绝对量相对较大 。

1）居民加杠杆是否被限制 ， 是影响核心城市基本面走势的最核心关键因素 ， 所以银行按揭重回一二线正面影响较大 。