过去几年在三四线低质量杠杆施加太多 ， 难以持续 。 估算2015-2018年三四线购房杠杆资金合计达到13.2万亿 ， 同时 ， 估算新增购房者杠杆比率在2016-2018年分别为67%、72%、56% 。 三四线购房杠杆量大、杠杆率高 ， 叠加三四线潜在土地供给弹性较大 ， 三四线加杠杆不可持续 。 由于经济增长下行后 ， 银行偏爱按揭的大逻辑 ， 未来如此大体量银行三四线按揭资产配置的转移 ， 大概率需要增加一二线城市按揭配置来部分解决 。

而一二线城市居民加杠杆能力被大幅削弱 ， 边际购房杠杆率较低 。 从2017年数据和2018年数据来看 ， 一二线城市边际杠杆率大幅低于全国平均水平 。

近期 ， 部分城市出现按揭利率上调等 ， 但大趋势不改 。 因为经济增长中枢下行后 ， 银行就是要给居民购房加杠杆 ， 这个趋势是长期的 。 根据媒体报道 ， 5月份南京首套房按揭利率由上浮10%上调为上浮15% ， 二套房上调为20%；广州部分银行按揭利率也有上调 ， 主要针对二套房 ， 按揭利率从上浮10%上调为15% 。 合肥、青岛按揭利率也有所上调 。 但短期的变化不改变大趋势 ， 银行就是要给居民购房加杠杆 ， 因企业融资需求下降、金融自由化、金融机构风险偏好下降 。