2. 什么决定了房企的盈利：利润率与周转率 ROIC可拆分为利润率与周转率两个要素 。 从ROIC的计算方法出发 ， ROIC=EBIT*(1-T)/IC=(EBIT/R)*(R/IC)*(1-T) ， 其中(EBI...

2. 什么决定了房企的盈利：利润率与周转率

ROIC可拆分为利润率与周转率两个要素 。 从ROIC的计算方法出发 ， ROIC=EBIT*(1-T)/IC=(EBIT/R)*(R/IC)*(1-T) ， 其中(EBIT/R)即利润率 ， (R/IC)即周转率 ， (1-T)相对刚性不加以考虑 。 因此ROIC可很直观地拆分为利润率和周转率两个要素 ， 对于房企ROIC的分析同样应从上述两个角度出发 。 我们在95家样本房企中分别筛选出利润率与周转率表现较为优异的房企 ， 并对这些房企利润率和周转率表现优异的原因加以总结 。 95家房企ROIC、利润率与周转率的详细数据见文末附表 。

一、利润率

与对ROIC的处理类似 ， 我们用房企2015-2017年平均净利率来衡量房企的利润率水平 。 不用毛利率的原因主要是不同房企间营业成本会计确认方法差异较大 ， 主要是对于借款利息及其他费用的资本化比例处理不同导致毛利率不可比 ， 而净利率一定程度上可规避此问题 。 经过均值处理后 ， 净利率水平排名前20的房企如下：