在京津冀一体化发展规划影响下 ， 香河地理位置优势进一步凸显 。 自2015年京津冀一体化上升为国家战略后 ， 香河县GDP增速和廊坊市常住人口增速明显加快 。 与此同时 ， 京津两城人口增速明显回落 ， 2018年北京常住人口同比减少0.76% 。 2019年2月 ， 北京市与北三县项目推介会在大厂举行 ， 共计52个项目集中签约 ， 落户北三县 ， 产业领域涵盖教育、医疗、养老、科技、制造等 。 受益于大规模产业转移及通州和北三县深化一体化发展 ， 香河县经济增速预计今年将再上台阶 。 与此同时 ， 教育、医疗等产业落户香河县 ， 也将进一步提升香河的人才和产业投资吸引力 ， 未来购房需求和房价提升空间巨大 。

公司持有的香河县运河国际生态城项目规划计容建面52.71万方 ， 由于拿地时间较早 ， 对应拿地价格仅2.64亿元 ， 平均楼面价仅500元/平 ， 目前 ， 周边楼盘价格已至11000元/平 ， 考虑到香河区域未来房价上涨空间仍较大 ， 该项目利润空间丰厚 。

今年3月公司将香河万通房地产开发公司70%股权转让给了北京茂新（实控人为世茂房地产） ， 交易对价为13.328亿元 ， 其中包括7.6857亿元的股权转让款和提供给项目公司的5.6423亿元股东借款 ， 通过交易公司预计能实现约6.6亿元投资收益 ， 此外由于该项目此后不再并表营收 ， 公司持有剩余30%股权按公允价值重估后确认投资收益约2.3亿元 ， 因此经由此次交易公司预计合计将获得约8.9亿元投资收益 ， 截至2019年三季报 ， 该项股权交易仍在进行中 ， 公司仍未确认投资收益 。 未来两家公司将对香河项目进行合作开发 ， 尽管项目并表和操盘权均交由世茂 ， 但考虑到该项目体量较大同时潜在利润率很高 ， 预计该项目竣工结算后公司仍将凭借30%股权获取丰厚的投资收益 。

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商业地产业务：先发布局渐成业务重心 ， 写字楼市场迎发展契机

3.1.       先发布局一二线核心区域 ， 租金收入稳定增长

公司商办物业发展较早 ， 2006年起便开始布局商业地产业务 ， 2010年后发展速度进一步加快 ， 并将商办物业和住宅开发放到了同等重要的战略地位 ， 奉行“向商办物业转型 ， 达到商办业务与住宅业务并重”的战略目标 ， 持续加大商办物业投资 ， 目前已经形成了“万通中心”这一标准化的成熟甲级写字楼运营品牌 。 从项目布局来看 ， 万通中心选址均位于于一二线城市核心区域 。 北京万通中心地处朝阳区CBD ， 天津万通中心地处和平区金融中心 ， 上海万通中心地处虹桥核心商务区 ， 杭州万通中心地处运河核心CBD 。

公司旗下的4座万通中心中 ， 北京万通中心竣工时间较早 ， 2005年竣工并投入运营 ， 天津万通中心2017年投入运营 ， 上海万通中心2018年投入运营 ， 以上三座万通中心主要以自持出租为主 ， 而杭州万通中心（包含酒店公寓）主要用作销售 ， 2012年A栋和C栋写字楼开始出售 。 从出租率等运营指标来看 ， 北京万通中心由于运营时间较长 ， 区域位置较好 ， 出租率常年维持在90%以上 ， 截至2019年半年报出租率为94% 。 上海和天津万通中心由于投入运营时间较晚 ， 出租率仍处于稳步提升阶段 ， 预计随着未来逐步进入运营成熟期 ， 租金收入贡献将持续提升 。

整体来看 ， 近年来公司自持物业总建面和租金收入均保持稳定增长 。 截至2018年公司拥有自持物业总建面22.98万方 ， 同比增长48.7% ， 当年实现租金收入2.33亿元 ， 同比增长54.5% 。 截至2019年上半年 ， 公司拥有可供出租面积19.36万方 ， 其中北京7.48万方 ， 天津5.99万方 ， 上海5.75万方 。 租金收入贡献方面 ， 北京凭借运营较为成熟的北京万通中心写字楼项目和新城国际公寓项目成为主要收入贡献区域 ， 截至2019半年度贡献占比59% ， 其次为上海（占比23%）和天津（占比18%） 。

3.2.       供需双重改善 ， 国内写字楼市场景气度向好